Hiện tại, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến các đối tượng chịu tác động. Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được hoàn thiện sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Ngoài ra, nâng cao trách nhiệm, năng lực của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ, môi giới bất động sản… Để bảo đảm tính hợp lý, khả thi của văn bản, bảo đảm quyền và lợi ích của doanh nghiệp, chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật gia, Tiến sĩ Trần Minh Sơn – Trọng tài viên Trung tâm trọng tài giải giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương về một số ý kiến góp ý xoay quanh dự thảo này.
Hiện tại, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được sửa đổi. dự thảo bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, các biện pháp xử lý khi nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu; sửa đổi quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại; sửa đổi các quy định về nhà ở xã hội, gồm: đối tượng, điều kiện, hình thức hưởng hỗ trợ về nhà ở xã hội; lựa chọn nhà đầu tư, ưu đãi với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; cơ chế xác định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; bổ sung quy định về nhà lưu trú công nhân như bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư… Luật này ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, phát triển, quản lý nhà ở tại Việt Nam, trong đó đáng lưu ý là vấn đề “thời hạn nhà chung cư”. Để làm rõ vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Luật sư Nguyễn Hồng Thái – Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương xoay quanh một số ý kiến về nội dung này như sau:
Theo quy định của Luật Trọng tài thương mại năm 2010 và Điều lệ hiện hành của các Trung tâm Trọng tài, Trọng tài thương mại là tổ chức độc lập, phán quyết của các Hội đồng trọng tài là chung thẩm và được công nhận, thi hành tại Việt Nam và trên 170 quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới theo Công ước về Công nhận và thi hành các quyết định trọng tài nước ngoài (Công ước New York 1958). Những năm gần đây, các Trung tâm trọng tài tại Việt Nam đã giải quyết hàng nghìn vụ tranh chấp trong nước và quốc tế liên quan đến tất cả lĩnh vực như mua bán hàng hóa, vận tải, bảo hiểm, xây dựng, tài chính, ngân hàng, đầu tư và các lĩnh vực khác với các bên tranh chấp đến từ hầu hết các tỉnh thành tại Việt Nam và các quốc gia, vùng lãnh thổ là đối tác kinh tế thương mại hàng đầu của Việt Nam.
Trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, các nguyên tắc giao kết hợp đồng không được ghi nhận riêng. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự tại Điều 3 được áp dụng cho việc xác lập, thực hiện và chấm dứt mọi quan hệ pháp luật dân sự, trong đó bao gồm cả việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, trong Bộ luật Lao động (BLLĐ) năm 2019, nguyên tắc giao kết hợp đồng được quy định cụ thể tại Điều 15.
Trong những năm vừa qua, lực lượng doanh nghiệp nhỏ và vừa đã không ngừng phát triển cả về số lượng và chất lượng, đóng góp 48% vào GDP cả nước và tạo ra 50% số lượng việc làm của toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, các doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn còn một số hạn chế nhất định như: trình độ công nghệ lạc hậu, mô hình quản trị doanh nghiệp còn yếu, năng suất lao động thấp, kém minh bạch về thông tin,... Những nhược điểm này phần nào đã hạn chế khả năng tiếp cận những nguồn vốn trên thị trường tài chính của các doanh nghiệp nhỏ và vừa như: phát hành chứng khoán, tìm kiếm nguồn vốn từ đối tác chiến lược, thu hút vốn từ các quỹ đầu tư...
Theo số liệu thống kê, kênh tín dụng ngân hàng hiện vẫn là kênh cung ứng vốn chủ yếu, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn đáp ứng nhu cầu đầu tư mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Điều này, một mặt, sẽ gây cản trở cho quá trình phát triển bền vững của các doanh nghiệp nhỏ và vừa, mặt khác, cũng gây ra những áp lực về thanh khoản cho hệ thống các tổ chức tín dụng. Vì vậy, trong bài viết này, tác giả tiến hành nghiên cứu thực trạng các kênh huy động vốn tại Việt Nam trong thời gian qua để từ đó đưa ra một số hàm ý chính sách nhằm nâng cao khả năng tiếp cận các nguồn vốn khác trên thị trường tài chính cho doanh nghiệp nhỏ và vừa thời gian sắp tới.
Trong bối cảnh hầu hết các nước trên thế giới bị ảnh hưởng tiêu cực bởi lạm phát thì tình hình lạm phát tại Việt Nam đang được kiểm soát tốt, chỉ số CPI tăng 2,54% so với cùng kỳ năm trước, các chỉ số kinh tế vĩ mô khác đều được giữ ổn định. Tuy nhiên, cùng với đà tăng tốc của kinh tế, sự phục hồi của doanh nghiệp sản xuất, chế biến chế tạo, xuất khẩu, kinh doanh, thương mại, dịch vụ… những tháng cuối năm cũng được đánh giá có thể tiềm ẩn những rủi ro, đe dọa đến viễn cảnh phục hồi của nền kinh tế và của các khối doanh nghiệp. Bên cạnh đó còn có những thách thức trong nước, bao gồm thiếu hụt lao động, rủi ro lạm phát gia tăng, và rủi ro cao hơn trong khu vực tài chính. Tăng trưởng tín dụng đã tăng mạnh gấp đôi so với cùng kỳ năm trước và nhiều ngân hàng thương mại đã hết hạn mức tín dụng, khó cho vay thêm. Việc tiếp cận gói cấp bù lãi suất 2% vẫn còn nhiều khó khăn vì ngân hàng vừa thiếu hạn mức và siết chặt các thủ tục, việc kiểm soát vốn chặt vào các phân khúc rủi ro của thị trường bất động sản khiến doanh nghiệp trên thị trường và các ngành liên quan cũng gặp khó khăn. Trong 6 tháng qua, gói hỗ trợ lãi suất 2% dù đặt mục tiêu 800.000 tỷ đồng nhưng giải ngân chưa tới 1%. Số tiền lãi được cấp bù mới chỉ hơn 1 tỷ đồng.
Hậu Covid-19 doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi phục hồi và phát triển trở lại, trong đó vốn là chìa khóa quan trọng cho doanh nghiệp phục hồi và phát triển, có ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình vận hành và kinh doanh của doanh nghiệp. Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp có thể huy động vốn bằng nhiều hình thức khác nhau, phù hợp với định hướng của công ty. Huy động vốn là quá trình hình thành cơ cấu nguồn vốn kinh doanh và phát triển các nguồn vốn khác tài trợ cho hoạt động kinh doanh, trừ nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. Huy động vốn bao gồm các giao dịch tài chính: (1) Vay vốn tín dụng ngân hàng hoặc vay vốn của tổ chức, cá nhân khác; (2) Phát hành trái phiếu doanh nghiệp; (3) Huy động vốn của nhà cung cấp hoặc của đối tác kinh doanh thông qua quan hệ hợp đồng. Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định doanh nghiệp có quyền “lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn” . Như vậy, doanh nghiệp có thể huy động vốn bằng nhiều hình thức như hợp tác kinh doanh, phát hành cổ phần, trái phiếu doanh nghiệp và vay vốn. Ngoài việc vay vốn các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, thì doanh nghiệp còn được phép huy động của các cá nhân (kể cả của người lao động), doanh nghiệp khác ở trong và ngoài nước.
Đào tạo nâng cao chất lượng lao động để giúp cho họ hiểu sâu hơn các yêu cầu của công việc về mục tiêu, văn hóa doanh nghiệp, về các công nghệ khoa học kĩ thuật tiên tiến hiện đại…Thông qua đào tạo và phát triển thì người lao đông nâng cao được kiến thức của mình từ đó thúc đẩy được doanh nghiệp phát triển, do đó giúp cho doanh nghiệp quản trị hiệu quả, nâng cao vị trí, vị thế của mình trên thị trường trong nước cũng như trên thế giới.
Các phương thức giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thương mại ngoài tòa án, xét về mặt lịch sử, thương lượng, hòa giải và trọng tài là các phương thức giải quyết tranh chấp xuất hiện sớm hơn so với sự ra đời của tòa án. Các phương thức giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thương mại ngoài tòa án ra đời cách đây mấy trăm năm nhưng mãi đến sau thế kỉ thứ 20 mới phát triển một cách mạnh mẽ. Trong những năm gần đây, nhất là sau bối cảnh hậu Covid-19 việc sử dụng các phương thức giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thương mại để giải quyết các tranh chấp thương mại ngày càng phổ biến tại Việt Nam, thể hiện không chỉ qua số lượng các vụ tranh chấp được giải quyết mà còn qua sự đa dạng của các lĩnh vực tranh chấp. Tính từ sau khi Luật trọng tài thương mại năm 2010 có hiệu lực đến nay tổng số vụ tranh chấp được giải quyết tại các trung tâm trọng tài tại Việt Nam ngày càng tăng. Riêng Trung tâm Trọng tài Quốc tế Singapore (“SIAC”) một tổ chức trọng tài khu vực Châu Á - Thái Bình Dương lần đầu tiên đạt kỷ lục 1.080 vụ tranh chấp mới, trong đó tổng giá trị tranh chấp đạt 8,49 tỷ USD (11,25 tỷ SGD). Điều này đã đánh dấu cột mốc kép dành cho SIAC: lần đầu tiên vượt ngưỡng 1000 vụ tranh chấp, và số lượng vụ việc cao nhất kể từ khi tổ chức được thành lập. Với những ưu điểm nổi trội, xu hướng lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thương mại ngoài tòa án đang dần thịnh hành để giải quyết tranh chấp thương mại hiện nay. Theo đà phát triển sôi động đó, ở Việt Nam có hơn 30 trung tâm trọng tài thương mại đã ra đời trên cả nước và được nhiều doanh nghiệp tin tưởng, các Trung tâm đã và đang nỗ lực từng bước trở thành “địa chỉ vàng” giải quyết tranh chấp thương mại trong tương lai không xa.
Tranh chấp hợp đồng thương mại xảy ra ở nhiều dạng khác nhau trong thực tiễn. Sự đa dạng của tranh chấp là đều dễ hiểu bởi hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng của các chủ thể trong các giao dịch hết sức phong phú. Tranh chấp thường hình thành từ sự vi phạm cam kết nhưng không phải sự vi phạm cam kết nào cũng dẫn đến tranh chấp. Tranh chấp hợp đồng phải hội tụ đủ các yếu tố sau: Có quan hệ hợp đồng tồn tại giữa các bên; Có sự vi phạm nghĩa vụ (hoặc cho rằng là vi phạm nghĩa vụ) của một bên trong quan hệ; Có sự bất đồng ý kiến của cá bên về sự vi phạm hoặc xử lý hậu quả phát sinh từ sự vi phạm. Tranh chấp là các xung đột, mâu thuẫn phát sinh giữa các bên do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ.
Theo Luật Thương mại có các cách giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng sau đây: (i) Thương lượng giữa các bên; (ii) Hoà giải giữa các bên do một cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân được các bên thỏa thuận chọn làm trung gian hoà giải; (iii) Giải quyết tại Trọng tài hoặc Toà án. Như vậy, theo pháp luật hiện hành của Việt Nam, khi xảy ra tranh chấp kinh doanh, các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua việc trực tiếp thương lượng với nhau. Trong trường hợp, không thương lượng được với nhau, việc giải quyết tranh chấp kinh doanh có thể được thực hiện với sự trợ giúp của bên thứ ba thông qua phương thức hoà giải, trọng tài hoặc toà án nhân dân.
Vấn đề lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp kinh doanh phù hợp cần được các bên cân nhắc, lựa chọn trên hàng loạt các yếu tố như mục tiêu cần đạt được, bản chất của tranh chấp, mối quan hệ làm ăn giữa các bên, thời gian và chi phí dành cho việc giải quyết tranh chấp … Chính vì vậy, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp, các bên cần hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm của mỗi phương thức để có quyết định hợp lý. Trường hợp vụ việc giải quyết tại Tòa án thì có một số ưu, nhược điểm và các kỹ năng xử lý như sau: