Giải quyết những vấn đề pháp lý của doanh nghiệp được đề cập tại Diễn đàn Kinh doanh và Pháp luật năm 2024
Câu hỏi 2: Theo quy định tại Điều 6 và Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản) khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện như: không thuộc trường hợp đang có tranh chấp; nếu có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp bị pháp luật cấm giao dịch; không đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, Luật hiện hành chưa quy định rõ các nội dung này do chủ đầu tư tự cam kết và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hay cần phải có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để làm cơ sở cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đánh giá điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.
Tại Công văn số 2329/BXD-PC ngày 18/4/2025, Bộ Xây dựng đã có ý kiến như sau:
Tại khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.”. Trong đó, tại điểm đ khoản 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định các thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm: “Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh”.
Tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm công khai đầy đủ các thông tin và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định nêu trên khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Tại điểm d khoản 4 Điều 39 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: “Tổ chức hoặc chỉ đạo thực hiện việc thanh tra, kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền và theo quy định của pháp luật.”.
Tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định: “3. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm theo hồ sơ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện về việc đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng phải nêu rõ lý do; đồng thời đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để công bố thông tin.”.
Như vậy, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra đầy đủ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP và có văn bản thông báo cho chủ đầu tư về đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng phải nêu rõ lý do.