Công ty chúng tôi mua quyền sử dụng đất từ cá nhân với giá 3 tỷ đồng và nay chuyển nhượng cho khách hàng với giá 4 tỷ đồng. Thửa đất này đã qua nhiều lần sang tên, không còn hồ sơ về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp cho Nhà nước trước đây. Khi nghiên cứu Luật Thuế GTGT 2024 và Nghị định 181/2025/NĐ-CP, chúng tôi gặp vướng mắc: Trong trường hợp không xác định được “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước” của thửa đất, thì chúng tôi phải tính thuế GTGT như thế nào? Giá tính thuế có được trừ “giá đất” hay không?
Trả lời:
Theo khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, “chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế Giá trị gia tăng (GTGT). Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xác định giá tính thuế GTGT vẫn phải tuân theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế GTGT và hướng dẫn chi tiết tại Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP.
Điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế GTGT quy định: “
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ)”. Như vậy, việc có hay không được trừ “giá đất” phụ thuộc vào khả năng chứng minh khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp cho Nhà nước đối với thửa đất đang chuyển nhượng.
Khoản 2 và khoản 7 Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
“Điều 8. Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định trong một số trường hợp như sau:
...
2. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGTkhi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng,không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế GTGTđầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
...
7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhânquy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT.”
Các khoản “tiền sử dụng đất” và “tiền thuê đất” này được giải thích tại khoản 44 và khoản 45 Điều 3 Luật Đất đai, theo đó đây là các khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do vậy, khoản tiền này chỉ phát sinh từ quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước, không phải từ giao dịch mua bán giữa các cá nhân với nhau.
Do đó, trong trường hợp của doanh nghiệp, do không có căn cứ pháp lý hoặc tài liệu chứng minh tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp cho ngân sách nhà nước của thửa đất (vì đất được mua lại từ cá nhân, hồ sơ lịch sử đã thất lạc), doanh nghiệp phải xác định giá tính thuế GTGT theo đúng quy định tại khoản 7 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP. Cụ thể, giá tính thuế GTGT là toàn bộ giá chuyển nhượng 4.000.000.000 đồng. Với thuế suất 10% theo khoản 3 Điều 9 Luật Thuế GTGT 2024, số thuế GTGT phải nộp là:
Thuế GTGT phải nộp = 4.000.000.000 đồng × 10% = 400.000.000 đồng.