Sau hơn hai năm triển khai thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch và bảo đảm sự thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc, đòi hỏi tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định để đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.
Theo định hướng xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), việc sửa đổi luật nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; xây dựng môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, giảm chi phí tuân thủ; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản.
Bổ sung nhiều chính sách mới đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường
Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là việc bổ sung nhiều quy định mới nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo đó, dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình áp dụng thống nhất đối với các loại giao dịch trên thị trường.
Dự thảo cũng bổ sung quy định cho phép cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê mua nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đối với các dự án đầu tư theo hình thức BT, dự thảo bổ sung quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính thông qua bảo lãnh, nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Bên cạnh đó, nhằm tăng cường bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.
Dự thảo cũng mở rộng phạm vi các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, bao gồm hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, nhà có mục đích lưu trú và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng.
Đáng chú ý, lần đầu tiên dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, tạo cơ sở thúc đẩy chuyển đổi số, nâng cao tính minh bạch và khả năng quản lý thông tin trên thị trường.
Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước
Theo dự thảo, nhiều nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được sửa đổi theo hướng tăng cường phân cấp, phân quyền.
Trong đó, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhằm phù hợp với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và nâng cao tính chủ động của địa phương. Đồng thời, dự thảo cũng bổ sung quy định ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án theo các cam kết đã đề xuất.
Bên cạnh đó, dự thảo bỏ nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra năm 2025; đồng thời điều chỉnh các quy định về trách nhiệm quản lý nhà nước phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp theo các quy định pháp luật hiện hành.
Đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính
Một trong những mục tiêu trọng tâm của dự thảo là tiếp tục cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
Theo đó, dự thảo cắt giảm một điều kiện liên quan đến thủ tục thông báo trước khi bán, cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.
Đồng thời, dự thảo rà soát, đơn giản hóa và tiêu chuẩn hóa sáu nhóm điều kiện kinh doanh, gồm điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện của nhà ở và công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Đối với hoạt động dịch vụ bất động sản, dự thảo bãi bỏ một số điều kiện về tên gọi, đăng ký hoạt động và chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản. Hai nhóm điều kiện còn lại liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản và cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản được giữ nguyên nhưng tiếp tục rà soát, làm rõ tiêu chí và trình tự thực hiện.
Về thủ tục hành chính, dự thảo dự kiến cắt giảm 5 trong tổng số 12 thủ tục hiện hành, trong đó có các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ và các thủ tục cấp phép đối với sàn giao dịch bất động sản.
Bên cạnh đó, ba thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng được rà soát, đơn giản hóa; bốn thủ tục còn lại được giữ nguyên nhưng tiếp tục tinh gọn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết.
Hoàn thiện quy định để bảo đảm đồng bộ, thúc đẩy chuyển đổi số
Ngoài việc sửa đổi các quy định về phân cấp và cải cách thủ tục hành chính, dự thảo còn tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn và bảo đảm sự thống nhất với các luật có liên quan.
Theo đó, dự thảo bổ sung quy định làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, bổ sung loại hình nhà có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định của pháp luật về nhà ở; đồng thời quy định rõ hơn về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và quy trình giao dịch bất động sản.
Đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo quy định các nguyên tắc và nội dung cơ bản ngay trong luật, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các điều kiện thực hiện.
Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản cũng được sửa đổi theo hướng quy định đầy đủ các hình thức giao dịch, điều kiện, trình tự thực hiện; bảo đảm sự đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định có liên quan.
Bên cạnh đó, dự thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; mở rộng các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng và bảo đảm thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Đáng chú ý, dự thảo cũng sửa đổi quy định về xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản theo hướng dữ liệu được tạo lập, cập nhật đầy đủ, liên tục và chính xác thông qua các hoạt động quản lý và giao dịch trên thị trường, góp phần thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản.
Rà soát, lược bỏ các quy định trùng lặp
Song song với việc bổ sung và sửa đổi nhiều nội dung quan trọng, dự thảo cũng rà soát, lược bỏ một số quy định mang tính nguyên tắc chung hoặc đã được điều chỉnh tại các luật khác nhằm nâng cao tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Ngoài ra, một số quy định về yêu cầu đối với dự án bất động sản có nội dung trùng lặp cũng được lược bỏ để bảo đảm tính đồng bộ và thuận lợi trong quá trình áp dụng pháp luật.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, hiện đại và đồng bộ; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, giảm chi phí tuân thủ, đẩy mạnh chuyển đổi số và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, góp phần thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.