Tài sản và chi phí đầu tư vào đất còn lại của Doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị thu hồi được bồi thường như thế nào?Tài sản và chi phí đầu tư vào đất còn lại của Doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị thu hồi được bồi thường như thế nào?Trả lời: (1) Đối với Chi phí đầu tư vào đất còn lại: 7 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định “Chi phí đầu tư vào đất còn lại là chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.” Chi phí đầu tư vào đất còn lại của doanh nghiệp vừa và nhỏ khi nhà nước thu hồi đất được bồi thường như sau: * Điều kiện được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: Khi doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng không được bồi thường về đất sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu thuộc trường hợp: (Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024) - Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; - Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất. - Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê; * Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm: (Khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai 2024) a) Chi phí san lấp mặt bằng; b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; d) Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; đ) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. * Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại: (Khoản 2 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP) - Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất: Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại điểm a khoản này; Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư. (Khoản 3 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP) - Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính như sau: P =  x T2 Trong đó: P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại; P1: Chi phí san lấp mặt bằng; P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất; Các chi phí được xác định trên cơ sở hồ sơ do người có đất thu hồi cung cấp. T1: Thời hạn sử dụng đất; T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại. Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất. (2) Bồi thường về tài sản: Khi doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị Nhà nước thu hồi thì có thể được bồi thường về tài sản như sau: * Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: (Khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024; Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP) - Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng - Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 102 LDĐ 2024 thì được bồi thường theo thiệt hại thực tế. Mức bồi thường nhà, công trình xây dựng bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng đó. Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại được xác định như sau: Tgt = G1 -  x T1 Trong đó: Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại; G1: Giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại; T1: Thời gian mà nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại đã qua sử dụng. Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại; - Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024 thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành. * Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi: (Điều 103 Luật Đất đai 2024) Khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị thu hồi có thể được bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi như sau: - Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và đơn giá bồi thường; - Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường; - Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại. Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp;Trả lời: (1) Đối với Chi phí đầu tư vào đất còn lại: 7 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định “Chi phí đầu tư vào đất còn lại là chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.” Chi phí đầu tư vào đất còn lại của doanh nghiệp vừa và nhỏ khi nhà nước thu hồi đất được bồi thường như sau: * Điều kiện được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: Khi doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng không được bồi thường về đất sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu thuộc trường hợp: (Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024) - Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; - Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất. - Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê; * Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm: (Khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai 2024) a) Chi phí san lấp mặt bằng; b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; d) Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; đ) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. * Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại: (Khoản 2 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP) - Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất: Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại điểm a khoản này; Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư. (Khoản 3 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP) - Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính như sau: P =  x T2 Trong đó: P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại; P1: Chi phí san lấp mặt bằng; P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất; Các chi phí được xác định trên cơ sở hồ sơ do người có đất thu hồi cung cấp. T1: Thời hạn sử dụng đất; T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại. Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất. (2) Bồi thường về tài sản: Khi doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị Nhà nước thu hồi thì có thể được bồi thường về tài sản như sau: * Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: (Khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024; Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP) - Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng - Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 102 LDĐ 2024 thì được bồi thường theo thiệt hại thực tế. Mức bồi thường nhà, công trình xây dựng bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng đó. Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại được xác định như sau: Tgt = G1 -  x T1 Trong đó: Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại; G1: Giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại; T1: Thời gian mà nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại đã qua sử dụng. Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại; - Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024 thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành. * Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi: (Điều 103 Luật Đất đai 2024) Khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị thu hồi có thể được bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi như sau: - Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và đơn giá bồi thường; - Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường; - Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại. Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp; - Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo quy trình sản xuất do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc do địa phương ban hành theo quy định của pháp luật; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất. - Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo quy trình sản xuất do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc do địa phương ban hành theo quy định của pháp luật; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.