Doanh nghiệp vừa và nhỏ thực hiện quyền chuyển quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất như thế nào?

29/05/2025
Xem cỡ chữ Đọc bài viết In trang Google

Doanh nghiệp vừa và nhỏ thực hiện quyền chuyển quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất như thế nào?

Trả lời:
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là một quyền hoàn toàn mới, bắt đầu được ghi nhận và quy định tại Luật Đất đai 2024, theo khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Đối chiếu với quy định về quyền tài sản của Bộ luật dân sự năm 2015[1] thì quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm có thể xem là quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền. Luật Đất đai năm 2024 đã tiếp cận quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm dưới dạng là một quyền tài sản, phát sinh từ hợp đồng thuê đất được ký kết với Nhà nước, bên thuê được chuyển nhượng quyền tài sản này và bên nhận chuyển nhượng quyền thuê sẽ là chủ thể được kế thừa các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (người sử dụng đất) theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, khi thực hiện các quyền chuyển quyền thuê sẽ gắn liền với tài sản trên đất.
Theo quy định Luật Đất đai năm 2024, các DNVVN có quyền chuyển quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trong các trường hợp sau:
- Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm (điểm c Khoản 1 Điều 34; điểm d khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024);
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (điểm c Khoản 3 Điều 35 Luật Đất đai năm 2024).
- Sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất thuê thuộc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với DNVVN là tổ chức kinh tế (điểm b khoản 4 Điều 35 Luật Đất đai năm 2024).
- Có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, phần vốn góp đối với trường hợp DNVVN là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 4 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024)
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm a khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai năm 2024).
* Điều kiện chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất:
Quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 cho thấy người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm có hai phương thức chuyển giao tài sản: (i) một là, bán tài sản gắn liền với đất thuê (không chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê) và (ii) hai là, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê (chuyển nhượng đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê). Như vậy, có thể khẳng định quyền thuê trong hợp đồng thuê đất không được chuyển nhượng tách biệt mà phải đi kèm với bán tài sản gắn liền với đất. DNVVN muốn thực hiện chuyển quyền trong hợp đồng thuê đất phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1, 2 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
* Hình thức chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Hiện nay Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 chưa có quy định về hình thức văn bản, hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Điều này khiến cho các chủ thể gặp khó khăn khi muốn chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, khi không rõ khi thực hiện giao dịch này có phải ký hợp đồng bằng văn bản và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực như các giao dịch khác về QSDĐ hay không? Theo quy định của BLDS 2015, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải lập thành văn bản; theo đó, khi thực hiện giao dịch chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, các bên phải ký hợp đồng bằng văn bản.
 

[1] Theo Điều 115 BLDS 2015, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Xem thêm »