Đánh giá thực trạng thị trường và tình hình doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 2022 - 2023 vaf nhận diện khó khăn , vướng mắc của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
1. Đánh giá thực trạng thị trường và tình hình doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 2022 - 2023
1.1 . Sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung
- Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 50.000 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20 % nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid - 19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Số lượng dự án mở bán mới 6 tháng đầu năm không nhiều, chủ yếu là các dự án thuộc phân khúc trung, cao cấp, còn nguồn cung mới phân khúc căn hộ bình dân rất ít . Đặc biệt , theo Bộ Xây dựng, ở thị trường thứ cấp, nguồn cung chung cư tại Hà Nội giảm 7,2 %; TP. Hồ Chí Minh giảm 27,8 %; Đà Nẵng giảm 18,1 %; Bình Dương giảm 27,5 % so với 6 tháng cuối năm 2022. Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ, nguồn cung thứ cấp Hà Nội giảm 25,6 %; TP. Hồ Chí Minh giảm 19,8 %; Đà Nẵng giảm 11,3 %; Bình Dương giảm 31,2 %; Khánh Hòa giảm 18,3 % ...
• Nguồn cung thứ cấp đất nền tại các địa phương 6 tháng đầu năm 2023 vẫn chủ yếu tập trung nhiều ở TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An, Khánh Hòa và có giảm so nửa cuối năm 2022. Cụ thể, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án Hà Nội giảm 38,9%; TP . Hồ Chí Minh giảm 45,7 %; Đà Nẵng 35,3 %; Bình Dương 46,8% ; Đồng Nai 43,2% .
• Trong 6 tháng đầu năm 2023 , nhà ở thương mại hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn , chỉ đạt khoảng 50 % so với 6 tháng cuối 2022. Nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 4 dự án với quy mô 934 căn hộ. Dự án du lịch , nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn , bằng 133,33 % so với quý N/2022 gồm: 2.458 căn hộ du lịch, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú.
1.2. Sụt giảm nguồn cầu, suy giảm niềm tin của nhà đầu tư
Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái “thiếu vắng” khách hàng bởi:
• Sản phẩm hạn chế, phần lớn đến từ các dự án cũ, thiếu sức hấp dẫn với khách hàng ; Lãi suất tiền gửi cao khiến khách hàng ưu tiên gửi tiền vào kênh ngân hàng; Niềm tin vào thị trường bất động sản của khách hàng ngày càng sụt giảm; Khó khăn trong việc vay mua bất động sản; Một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung .
1.3 . Sụt giảm lượng giao dịch
• Thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm , khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023 đều có chiều hướng đi xuống. Cụ thể:
• Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 40 %, chi bằng 1/4 so với lượng giao dịch của năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 chi đạt khoảng 30 % .
• Giá giao dịch bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022 , trong đó thời điểm giá giảm nhiều là đầu quý I/2023. Theo đó , giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3-5 % so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10 % so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12 % .
1.4 . Số lượng các doanh nghiệp đầu tư , phát triển bất động sản giảm mạnh
• Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, trong 8 tháng đầu năm 2023, cả nước có 3.066 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm hơn 53 % so với cùng kỳ. Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới kể trên tương đương gần 3 % tổng số doanh nghiệp thành lập mới của tất cả nhóm ngành trong 8 tháng đầu năm. Bên cạnh số doanh nghiệp thành lập mới giảm, số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng gần 11 % với 855 doanh nghiệp.
• Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam , trong 8 tháng đầu năm, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 15 % so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 30 % so với cùng kỳ năm 2022. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất cho thấy, lượng nhân sự bị cắt giảm khoảng 40-55 %.
• Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư , thi công xây dựng dự án dở dang ; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO...
• Trên 97 % doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô lao động và có tới 50 % số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 30 % so với thời điểm giữa năm 2022. Riêng trong lĩnh vực môi giới, số lượng nhân sự cắt giảm lên đến 60-70 % so với giữa năm 2022.
1.5. Tính lan toả và sự ảnh hưởng đến các ngành, nghề liên quan đến thị trường bất động sản
• Trong tử giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - Bất động sản, khi thị trường bất động sản khó khăn đã gây hệ lụy xấu đến các lĩnh vực còn lại và cả nền kinh tế. Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam , trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10 %, GDP sẽ giảm 1,247 %; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861 %, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp , lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366 %) ; du lịch (giảm 0,352 %) ; dịch vụ khác (giảm 0,348 %); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là công nghiệp khai thác (giảm 0,210 %) ...
• Cũng như mọi ngành, nghề, lĩnh vực khác, trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới và trong nước có nhiều biến động như hiện nay đã gây ra không ít khó khăn, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp ngành vật liệu xây dựng.
• Từ năm 2020 đến nay, đặc biệt là 6 tháng đầu năm 2023, tình hình sản xuất kinh doanh ngành vật xây dựng liên tục giảm sút qua thời gian và gặp rất nhiều khó khăn, trong đó nổi bật nhất là vấn đề tắc nghẽn đầu ra tiêu thụ sản phẩm chủ yếu sử dụng cho các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp.
• Đối với ngành xi măng , theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2023 , sản lượng sản xuất xi măng ước đạt 39 triệu tấn, giảm 7 %; tiêu thụ xi măng đạt 43 triệu tấn, giảm 10 % so với cùng kỳ năm 2022 (trong đó, tiêu thụ nội địa đạt 29 triệu tấn, giảm 8 % so với cùng kỳ năm 2022; xuất khẩu sản phẩm xi măng và clinker đạt 14 triệu tấn, giảm 15 % so với cùng kỳ năm 2022). Trước đó, sản lượng sản xuất năm 2022 (99,7 triệu tấn) cũng giảm so với năm 2021 (108 triệu tấn).
• Về ngành gốm sứ xây dựng (bao gồm gạch ốp lát và sứ vệ sinh), năm 2020 gạch ốp lát Việt Nam đạt tới công suất 800 triệu m2 , đứng thứ 4 thế giới. Tuy nhiên, hiện nay cũng giảm sút, sản lượng sản xuất chỉ đạt 50 - 60 % tổng công suất thiết kế. Tiêu thụ chỉ đạt 80 % sản lượng, còn lại lượng tồn kho khá lớn. Đầu ra tiêu thụ khó khăn .
• Với ngành kính, năm 2019, hoạt động sản xuất kinh doanh còn khá, nhưng đến năm 2020 giảm dần do chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid - 19. Các năm sau đó đến nay đều giảm, nhìn chung là giảm khoảng 50 % so với thời điểm năm 2019. Theo Hiệp hội Kinh và Thủy tinh Việt Nam, doanh thu toàn ngành 6 tháng đầu năm 2023 ước giảm 70 - 80 % so với cùng kỳ, đánh dấu một thời kỳ suy giảm dài và liên tục. Hiện nay, lượng tồn kho lũy kế các năm của các doanh nghiệp vào khoảng 6 tháng sản xuất .
• Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trên thang điểm 10 , mức độ tác động và ảnh hưởng của bất động sản đến các doanh nghiệp ngành vật liệu xây dựng trong 1 năm qua như sau: Ngành xi măng ở mức 6 - 7 điểm; còn ngành gốm sứ xây dựng , kính xây dựng ở mức 8 - 9 điểm, bởi nó hoàn toàn phụ thuộc vào bất động sản .
2. Nhận diện khó khăn , vướng mắc của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
2.1. Suy giảm tổng cầu và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư
• Tổng cầu sụt giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc , nhất là nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp và đất nền. Niềm tin thị trường suy giảm mạnh. Theo khảo sát sơ bộ của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam: Về phía doanh nghiệp phát triển dự án: Có đến 2/3 số doanh nghiệp gần như không có hoạt động phát triển dự án mới trong 1 năm qua; Nhà đầu tư: Đa số các nhà đầu tư không xuống tiền vào thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua mà lựa chọn các kênh đầu tư khác , đặc biệt là gửi tiết kiệm và gần đây , dòng tiền đang có xu hướng đổ vào chứng khoán.
• Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 20 % so với tín dụng chung nên khi tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 4,68 % (thấp hơn 0,05 % so với tăng trưởng tín dụng chung là 4,73 %) . Trong đó dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng (17,41 % ) vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73 % ) đây là mức tăng trưởng rất cao ( gấp gần 04 lần tăng trưởng tín dụng chung) nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản chiếm đến 65 % dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm 1,12 % (năm đầu tiên xuất hiện xu hướng giảm trong 03 năm gần đây, cuối năm 2022 tăng 31,01 %). Điều này đã cho thấy , nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng , tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm .
2.2 . Về chính sách , pháp lý
• Thứ nhất, giai đoạn 2021 - 2022 và đến thời điểm này hầu như pháp lý của thị trườngbất động sản đang bị tắc. Pháp lý tắc nghẽn thì nguồn cung ảnh hưởng và đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay.
• Thứ hai, vấn đề về thủ tục hành chính . Về mặt lý thuyết , thủ tục hành chính cho dự án bất động sản sẽ mất từ 1,5 - 2 năm nhưng trên thực tế có thể kéo dài 4 - 5 năm hay thậm chí là 10 năm. Và đây cũng chính là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản bị thắt lại và nhất là trong thời gian qua , công tác thanh tra , kiểm tra đã gây ảnh hưởng đến tâm lý các địa phương trong quá trình phê quyệt dự án .
• Thứ ba, vấn đề quy hoạch. Chúng ta có quy hoạch tổng thể quốc gia. Tuy nhiên , đây mới chỉ là những căn cứ ban đầu để triển khai các quy hoạch không gian và đây là vấn đề quan trọng của thị trường. Xét riêng về ngành du lịch, cơ sở lưu trú, hiện chưa có một quy hoạch cụ thể. Hầu như các tinh đang quy hoạch theo từng địa phương và hiện nay, các tỉnh ven biển đều phát triển du lịch nhưng lại chưa có quy hoạch thực sự bài bản, kỹ càng, rõ ràng. Ví dụ như tại Phú quốc, theo Quyết định số 633/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 thì có thể có hàng trăm nghìn phòng khách sạn, đến nay đã có khoảng 25.000 phòng, có khả năng tối đa đón đến 20 triệu khách, trong khi cơ sở hạ tầng mới chỉ có đường hàng không là chính và sân bay Phú Quốc mới đáp ứng được 5 triệu hành khách . Như vậy , nếu tiếp tục đầu tư cơ sở lưu trú thì không khả thi đối với cả những người đã đầu tư và những người chưa đầu tư. Hay như Vân Đồn, đến năm 2040 , chúng ta quy hoạch 65.000 phòng. Như vậy, chỉ với 1 huyện và 1 thành phố đảo nhưng đã quy hoạch nhiều phòng cơ sơ lưu trú như thế thì nếu không có quy hoạch bài bản trên địa bàn cả nước sẽ dẫn đến chỗ thừa, chỗ thiếu... Đây cũng là một vấn đề lớn của ngành bất động sản.
2.3 . Về dòng vốn
• Tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng , chủ yếu do 3 vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường (lãi suất thực khoảng 11-12 %/năm) .
• Việc hạ, giảm lãi suất 1-2 % trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15 % chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị ... cho cả năm .
• Quy định chặt chẽ về kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản giúp lành mạnh hóa thị trường, đi sát hơn với nhu cầu thực tế , tránh tình trạng thổi giá bong bóng. Tuy nhiên, hiện nay năng lực tài chính của đại đa số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế , vốn chủ sở hữu thấp , hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng .
• Lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội quá cao (doanh nghiệp 8,7 % , người mua nhà 8,2%/năm) nên chủ đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận.
2.4 . Về tổ chức thực hiện
• Tại nhiều địa phương còn tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu xử lý công việc trong bộ phận cán bộ, công chức, dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án./.