Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Vì vậy, HoREA đánh giá cao định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản khi tiếp tục kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật năm 2023, đồng thời bổ sung nhiều cơ chế mới nhằm tăng cường công khai, minh bạch thị trường, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, phân cấp, phân quyền, thúc đẩy chuyển đổi số. Đây là những nội dung quan trọng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự thảo Luật và tổng hợp ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp hội viên, HoREA nhận thấy một số quy định vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện để phản ánh đầy đủ hơn thực tiễn vận động của thị trường.
Cụ thể, HoREA kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh với các mô hình kinh doanh bất động sản mới; hoàn thiện quy định về giao dịch điện tử; bổ sung cơ chế quản lý với cá nhân kinh doanh bất động sản; xây dựng cơ sở dữ liệu và mã số định danh cho đội ngũ môi giới nhằm nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường.
Với hoạt động huy động vốn và chuyển nhượng dự án, HoREA đề xuất điều chỉnh quy định về đặt cọc theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, khách hàng; tiếp tục duy trì cơ chế để bên mua được quyền lựa chọn có yêu cầu bảo lãnh ngân hàng hay không nhằm giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
Hiệp hội kiến nghị hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng dự án theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, kể cả nghĩa vụ tài chính.
HoREA cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ lưu trú trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng với giới hạn phù hợp; góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư quốc tế, nâng cao sức cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam.
Luật sư Phạm Thị Thu Trang, Công ty luật TNHH MTV Nguyễn Oanh cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần tập trung xử lý một số vấn đề như trình tự, thủ tục đầu tư, triển khai dự án; tiếp cận, sử dụng đất; các quy định liên quan chuyển nhượng dự án.
Theo bà Trang, nhiều khó khăn hiện nay không xuất phát từ việc thiếu quy định, mà do sự chồng chéo giữa các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư, Xây dựng. Sự thiếu đồng bộ này khiến nhiều dự án dù đã hoàn thành một số thủ tục vẫn không thể tiếp tục triển khai vì vướng mắc về đất đai hoặc nghĩa vụ tài chính, kéo theo thời gian thực hiện dự án bị kéo dài, chi phí đầu tư gia tăng, giảm hiệu quả huy động nguồn lực xã hội.
Bà Trang kiến nghị việc hoàn thiện các dự thảo luật cần được thực hiện theo hướng đồng bộ giữa các đạo luật liên quan; tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; nâng cao tính công khai, minh bạch... “Đây là giải pháp quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước; tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững”, bà Trang nhấn mạnh.
Công chứng viên Võ Thiên Kim, VPCC Phan Công Lập, TP. Hồ Chí Minh nêu ba nhóm vấn đề pháp lý đang ảnh hưởng trực tiếp đến tính an toàn của giao dịch bất động sản; gồm việc miễn công chứng đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản khi một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; khoảng trống trong việc kiểm soát các giao dịch đặt cọc, giữ chỗ và huy động vốn trá hình trước khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; việc chưa xác định rõ ranh giới giữa hoạt động kinh doanh bất động sản với giao dịch dân sự của cá nhân quy mô nhỏ, dẫn đến cách hiểu và áp dụng pháp luật chưa thống nhất.
Qua đó, bà đề xuất tiếp tục rà soát quy định miễn công chứng khi một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – hiện được dự thảo kế thừa tại khoản 2 Điều 33 (tương ứng khoản 4 Điều 44 Luật hiện hành); đánh giá đầy đủ tác động của quy định này đối với nhóm giao dịch sơ cấp giữa chủ đầu tư và người mua, đặc biệt với nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, tiếp tục hoàn thiện quy định về huy động vốn theo hướng xác định phạm vi điều chỉnh theo bản chất giao dịch, khiến mọi biến thể tên gọi đều chịu chung các điều kiện về đủ điều kiện mở bán và trần thu tiền trước, qua đó khôi phục hiệu lực thực chất của quy định về đặt cọc mà dự thảo đang kế thừa. Hoàn thiện tiêu chí nhận diện hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng kết hợp giữa tiêu chí định lượng (số lần, giá trị giao dịch) và định tính (mục đích sinh lợi, tính thường xuyên, tính chuyên nghiệp, việc quảng bá sản phẩm, tổ chức bộ máy bán hàng, hoạt động huy động vốn); thiết kế Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản liên thông dữ liệu với cơ quan đăng ký đất đai, đăng ký kinh doanh, cơ quan thuế, thi hành án dân sự và các tổ chức hành nghề công chứng, đồng thời tích hợp công chứng điện tử theo Luật Công chứng năm 2024 như một cấu phần kiểm tra pháp lý độc lập ngay trong quy trình giao dịch điện tử, để việc kiểm tra thông tin pháp lý của bất động sản và của chủ thể được thực hiện nhanh chóng, chính xác và minh bạch.
Ngày 31/7, tại phường Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh, Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp giao Trung tâm Hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp nhỏ và vừa phối hợp với Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức Hội nghị "Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho doanh nghiệp, hộ kinh doanh trong kinh doanh bất động sản". Bà Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp chủ trì Hội nghị.
Hội nghị có sự tham gia của: Bà Trần Thị Hồng Hạnh, Phó Giám đốc Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh; bà Trịnh Thị Thúy Nga, Phó Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp; bà Nguyễn Kim Thoa, Phòng Pháp luật kinh tế ngành, Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp; ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; Luật sư Phạm Thị Thu Trang, Công ty Luật TNHH MTV Nguyễn Oanh; bà Võ Thiên Kim, đại diện Hội Công chứng viên Thành phố Hồ Chí Minh cùng đông đảo các chuyên gia, nhà khoa học, đại diện hiệp hội doanh nghiệp, ngành nghề như Hiệp hội Doanh nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh; Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Thành phố Hồ Chí Minh; Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Hội Liên hiệp Phụ nữ Thành phố Hồ Chí Minh… và cộng đồng doanh nghiệp, hộ kinh doanh trên địa bàn Thành phố.
Hội nghị này là một trong những hoạt động triển khai Kế hoạch năm 2026 của Bộ Tư pháp thực hiện Chương trình hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh giai đoạn 2026 - 2030 (Quyết định số 869/QĐ-BTP ngày 29/3/2026 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp). Đây cũng là một trong những hoạt động cụ thể hóa chủ trương đồng hành cùng doanh nghiệp, lấy doanh nghiệp làm trung tâm trong công tác hỗ trợ pháp lý, góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật và cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh.