Giải bài toán mặt bằng – Gỡ nút thắt hạ tầng cho khu vực kinh tế yếu thế Trong hành trình phát triển của doanh nghiệp nhỏ và khởi nghiệp tại Việt Nam, câu chuyện thiếu mặt bằng sản xuất – kinh doanh, văn phòng, trung tâm nghiên cứu luôn là một rào cản lớn. Trong khi các khu công nghiệp phần lớn được thiết kế cho các nhà đầu tư lớn với suất đầu tư cao, thì doanh nghiệp vừa và nhỏ lại thiếu không gian phù hợp với quy mô, năng lực và chi phí. Việc tận dụng tài sản công chưa khai thác hiệu quả cũng chưa được khơi thông đúng mức.

Nghị quyết 198/2025/QH15 lần đầu tiên xác lập một tư duy mới: coi mặt bằng là một dạng nguồn lực cần được phân bổ công bằng, hợp lý – chứ không phải đặc quyền của một nhóm doanh nghiệp nào. Việc tiếp cận đất đai, hạ tầng, tài sản công phải dựa trên nguyên tắc minh bạch, có chỉ tiêu phân bổ rõ ràng và ưu tiên cho các lực lượng đang cần động lực phát triển mạnh nhất – đó là doanh nghiệp nhỏ và khởi nghiệp.
Quy định chỉ tiêu diện tích bắt buộc trong các khu, cụm công nghiệp cho DNNVV
Nghị quyết yêu cầu các địa phương khi quy hoạch mới hoặc mở rộng khu, cụm công nghiệp phải dành tối thiểu 5% diện tích đất sạch để bố trí cho doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Đây là lần đầu tiên một chính sách cấp quốc gia đặt ra tỷ lệ cứng, có tính ràng buộc trong quy hoạch hạ tầng công nghiệp.
Các ban quản lý khu công nghiệp được giao trách nhiệm điều chỉnh thiết kế hạ tầng, giá thuê, quy trình cho thuê và chính sách đi kèm phù hợp với khả năng tiếp cận của nhóm doanh nghiệp này. Cách làm này không chỉ tạo điều kiện tiếp cận hạ tầng mà còn giúp hình thành các “cụm sáng tạo” – nơi doanh nghiệp trẻ có thể liên kết, chia sẻ nguồn lực và tăng cường sức bật.
Giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu cho doanh nghiệp nhỏ và startup
Để gỡ bỏ rào cản chi phí cố định, Nghị quyết quy định giảm ít nhất 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu cho các doanh nghiệp khởi nghiệp, doanh nghiệp siêu nhỏ và doanh nghiệp đổi mới sáng tạo đang hoạt động trong khu, cụm công nghiệp hoặc sử dụng hạ tầng thuộc sở hữu nhà nước.
Ngoài ra, các địa phương có thể ban hành chính sách miễn tiền thuê trong năm đầu, kéo dài thời gian nộp tiền thuê, hoặc đi kèm hỗ trợ tài chính, tín dụng ưu đãi cho đầu tư xây dựng cơ sở vật chất ban đầu. Mục tiêu là giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn đầu còn yếu về vốn và dòng tiền, tạo nền tảng vận hành ổn định và tích lũy.
Sử dụng tài sản công chưa khai thác – tạo lập không gian cho sáng tạo và khởi nghiệp
Một giải pháp đầy tiềm năng được Nghị quyết mở ra là cho phép tạm thời sử dụng tài sản công chưa khai thác – như trụ sở cũ, nhà kho, trường học không còn sử dụng… để làm văn phòng làm việc, trung tâm R&D, không gian đổi mới sáng tạo hoặc vườn ươm cho doanh nghiệp nhỏ.
Nguyên tắc là không làm thất thoát ngân sách nhà nước, có thời hạn cụ thể và được quản lý theo cơ chế thí điểm – nhưng được trao quyền chủ động cho địa phương. Các địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh… đã có các mô hình thí điểm hiệu quả có thể nhân rộng trên cả nước.
Xây dựng cụm công nghiệp chuyên biệt cho DNNVV và khởi nghiệp
Nghị quyết khuyến khích phát triển các cụm công nghiệp có hạ tầng vừa tầm với doanh nghiệp nhỏ: điện, nước, giao thông, kho vận, xử lý môi trường đầy đủ nhưng suất đầu tư phù hợp. Các cụm này cần được tích hợp sẵn dịch vụ hỗ trợ như xúc tiến thương mại, pháp lý, đào tạo, chuyển đổi số… để tạo thành hệ sinh thái.
Đồng thời, chính quyền địa phương có thể áp dụng cơ chế xã hội hóa đầu tư hoặc hợp tác công tư (PPP) quy mô nhỏ – trong đó nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng và kết nối hạ tầng ngoài hàng rào, còn doanh nghiệp tư nhân đảm nhận đầu tư – vận hành cụm công nghiệp.
Minh bạch danh mục tài sản công có thể khai thác và cơ chế tiếp cận
Để ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách, Nghị quyết yêu cầu các địa phương công bố công khai danh mục tài sản công chưa khai thác có thể cho thuê, quỹ đất dành cho hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ, điều kiện thuê, giá thuê, quy trình thủ tục…
Việc công khai này không chỉ là minh bạch hóa tài sản công mà còn là công cụ để cộng đồng doanh nghiệp, hiệp hội, báo chí và người dân giám sát việc phân bổ tài nguyên – đảm bảo đúng đối tượng, đúng giá trị và không rơi vào tay “doanh nghiệp sân sau”.
Quy định chỉ tiêu diện tích bắt buộc trong các khu, cụm công nghiệp cho DNNVV
Nghị quyết yêu cầu các địa phương khi quy hoạch mới hoặc mở rộng khu, cụm công nghiệp phải dành tối thiểu 5% diện tích đất sạch để bố trí cho doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Đây là lần đầu tiên một chính sách cấp quốc gia đặt ra tỷ lệ cứng, có tính ràng buộc trong quy hoạch hạ tầng công nghiệp.
Các ban quản lý khu công nghiệp được giao trách nhiệm điều chỉnh thiết kế hạ tầng, giá thuê, quy trình cho thuê và chính sách đi kèm phù hợp với khả năng tiếp cận của nhóm doanh nghiệp này. Cách làm này không chỉ tạo điều kiện tiếp cận hạ tầng mà còn giúp hình thành các “cụm sáng tạo” – nơi doanh nghiệp trẻ có thể liên kết, chia sẻ nguồn lực và tăng cường sức bật.
Ngoài ra, việc phân bổ diện tích này cần gắn với các chính sách hỗ trợ tài chính, tư vấn pháp lý, dịch vụ logistics và môi trường làm việc linh hoạt. Những yếu tố đó tạo nên hệ sinh thái hoàn chỉnh giúp doanh nghiệp nhỏ không chỉ tiếp cận được mặt bằng mà còn trụ vững và phát triển trong môi trường cạnh tranh cao.
Các địa phương cũng phải công khai quy hoạch, danh mục quỹ đất hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ trên cổng thông tin điện tử, cập nhật thường xuyên và minh bạch điều kiện, thủ tục tiếp cận. Việc này nhằm hạn chế tình trạng ưu ái cho “doanh nghiệp sân sau” hoặc thao túng thị trường mặt bằng – vốn là vấn đề được nhiều doanh nghiệp phản ánh trong thời gian qua.
Thực hiện tốt nội dung này sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách tiếp cận hạ tầng sản xuất giữa các doanh nghiệp lớn và nhỏ, thúc đẩy công bằng trong phân bổ nguồn lực, đồng thời góp phần tạo điều kiện để doanh nghiệp nhỏ trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi giá trị sản xuất quốc gia.
Xây dựng cụm công nghiệp chuyên biệt cho DNNVV và khởi nghiệp
Bên cạnh việc quy định diện tích tối thiểu, Nghị quyết 198 khuyến khích xây dựng các cụm công nghiệp chuyên biệt dành riêng cho doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp khởi nghiệp. Các cụm này cần được quy hoạch với suất đầu tư hợp lý, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ như điện, nước, giao thông, kho vận, xử lý môi trường… nhưng vẫn phù hợp với quy mô và khả năng tài chính hạn chế của DNNVV.
Đáng chú ý, Nghị quyết yêu cầu tích hợp ngay từ đầu các dịch vụ hỗ trợ trong cụm như xúc tiến thương mại, pháp lý, tư vấn tài chính, đào tạo nghề và chuyển đổi số. Việc thiết kế không gian theo hướng linh hoạt, chia sẻ và tương tác sẽ giúp hình thành các cộng đồng khởi nghiệp năng động, tăng khả năng liên kết và lan tỏa sáng tạo.
Để triển khai hiệu quả, chính quyền địa phương có thể áp dụng mô hình xã hội hóa đầu tư hoặc hợp tác công tư (PPP) quy mô nhỏ. Trong đó, Nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đầu tư kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào và bảo đảm pháp lý, còn doanh nghiệp tư nhân chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng, quản lý và vận hành cụm công nghiệp.
Cách tiếp cận này sẽ giúp tận dụng hiệu quả nguồn lực xã hội, giảm áp lực cho ngân sách, đồng thời tạo ra các mô hình phát triển cụm công nghiệp đa dạng, linh hoạt và sát với nhu cầu thị trường. Đây cũng là hướng đi phù hợp với chủ trương chuyển từ hỗ trợ hành chính sang hỗ trợ thực chất mà Nghị quyết 198 đề ra.
Anh Tú
Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật và Trợ giúp pháp lý