Cùng với việc nghiên cứu hoàn thiện phạm vi điều chỉnh và hệ thống các loại hình nhà ở, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và chung cư có thời hạn. Đây đều là những nội dung nhận được sự quan tâm của các chuyên gia nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và nâng cao tính khả thi trong quá trình triển khai thực hiện.
Tiếp tục làm rõ bản chất pháp lý của nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
Khoản 9 Điều 2 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung khái niệm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình được đầu tư xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghiệp để bố trí cho công nhân thuê trong thời gian làm việc.
Theo một số ý kiến, quy định này cần tiếp tục được nghiên cứu nhằm làm rõ bản chất pháp lý của loại hình công trình này.
Theo quy định của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, công trình xây dựng trên đất dịch vụ trong khu công nghiệp là cơ sở lưu trú phục vụ người lao động và không được xác định là nhà ở theo nghĩa thông thường. Trong khi đó, Dự thảo Luật Nhà ở lại xác định đây là một loại hình nhà ở và dành một chương riêng để điều chỉnh.
Cách tiếp cận này đặt ra yêu cầu tiếp tục nghiên cứu nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật về nhà ở với pháp luật về quản lý khu công nghiệp, đồng thời tránh phát sinh mâu thuẫn trong việc quản lý, sử dụng đất khi công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nhưng được điều chỉnh theo cơ chế của nhà ở.
Bên cạnh đó, việc quy định đồng bộ các công trình hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, văn hóa, thương mại phục vụ nhà lưu trú công nhân ngay trong khu công nghiệp cũng cần được cân nhắc.
Theo các ý kiến góp ý, nếu mở rộng đầy đủ các chức năng này, mô hình nhà lưu trú có thể từng bước hình thành các yếu tố của một khu dân cư trong phạm vi khu công nghiệp, chưa thật sự phù hợp với định hướng phát triển khu công nghiệp theo quy định của pháp luật hiện hành.
Từ đó, có ý kiến đề xuất tiếp tục làm rõ bản chất pháp lý của nhà lưu trú công nhân, đồng thời nghiên cứu phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai, pháp luật về khu công nghiệp và quy hoạch đô thị.
Hoàn thiện quy định về chung cư có thời hạn
Một nội dung khác cũng được quan tâm là quy định về chung cư có thời hạn.
Khoản 14 Điều 2 của Dự thảo bổ sung khái niệm chung cư có thời hạn là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo một số ý kiến, quy định này cần tiếp tục được nghiên cứu để bảo đảm tính thống nhất về kỹ thuật lập pháp và làm rõ bản chất pháp lý của loại hình chung cư có thời hạn.
Theo pháp luật về xây dựng, thời hạn sử dụng công trình là căn cứ kỹ thuật được xác định trên cơ sở tuổi thọ thiết kế, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định chất lượng nhằm phục vụ công tác bảo trì, cải tạo hoặc phá dỡ khi công trình không còn bảo đảm an toàn.
Trong khi đó, Luật Nhà ở điều chỉnh các quan hệ về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng và giao dịch nhà ở. Đây là hai chế định có mục tiêu điều chỉnh khác nhau.
Theo đó, việc sử dụng thời hạn sử dụng công trình để xác lập một loại hình nhà ở mới có thể dẫn đến sự nhầm lẫn giữa chế độ quản lý kỹ thuật của công trình với chế độ pháp lý của tài sản là nhà ở.
Bên cạnh đó, khái niệm "chung cư có thời hạn" chủ yếu phản ánh đặc tính kỹ thuật của công trình xây dựng hơn là một loại hình nhà ở có chế độ pháp lý riêng.
Trong trường hợp mục tiêu của Dự thảo là hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sau khi hết niên hạn sử dụng thì nội dung cần tập trung hoàn thiện có thể là các quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư thay vì bổ sung thêm một khái niệm pháp lý mới.
Từ đó, có ý kiến đề xuất tiếp tục rà soát quy định về chung cư có thời hạn theo hướng phân định rõ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu nhà ở; đồng thời chỉ bổ sung loại hình nhà ở mới khi thực sự có sự khác biệt về bản chất pháp lý hoặc chế độ quản lý so với các loại hình hiện hành.
Việc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định nêu trên được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính đồng bộ, minh bạch và khả thi của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đáp ứng yêu cầu hoàn thiện thể chế, tạo môi trường pháp lý ổn định, thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở.