Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, bền vững. Tuy nhiên, trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, việc tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở là cần thiết nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, đồng thời tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người dân.

Trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và thực tiễn áp dụng pháp luật thời gian qua, có nhiều ý kiến tập trung góp ý đối với phạm vi điều chỉnh của Luật và hệ thống các loại hình nhà ở nhằm tiếp tục hoàn thiện các quy định của Dự thảo.

Phạm vi điều chỉnh của Luật cần bảo đảm thống nhất với đối tượng điều chỉnh

Một trong những nội dung mới của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là mở rộng phạm vi điều chỉnh khi bổ sung loại hình "nhà có mục đích lưu trú", bao gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kế và một số loại hình có mục đích lưu trú khác.

Theo một số ý kiến, nội dung này cần tiếp tục được nghiên cứu để bảo đảm tính thống nhất giữa phạm vi điều chỉnh của Luật với đối tượng điều chỉnh.

Theo Điều 1 của Dự thảo, Luật Nhà ở điều chỉnh các quan hệ về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng và giao dịch đối với nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 2, "nhà có mục đích lưu trú" được xác định là công trình xây dựng phục vụ mục đích lưu trú và khai thác thương mại, chưa thể hiện rõ bản chất là nhà ở. Việc đưa các loại hình này vào phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở có thể làm mờ ranh giới giữa nhà ở với bất động sản phục vụ hoạt động kinh doanh, từ đó phát sinh khó khăn trong việc xác định văn bản pháp luật áp dụng.

Ở góc độ kỹ thuật lập pháp, phạm vi điều chỉnh của một đạo luật cần thống nhất với tên gọi, mục tiêu và đối tượng điều chỉnh của đạo luật đó. Việc mở rộng phạm vi điều chỉnh chỉ thực sự cần thiết khi có cơ sở chứng minh tồn tại khoảng trống pháp lý hoặc yêu cầu quản lý mà các luật chuyên ngành hiện hành chưa điều chỉnh đầy đủ.

Trong trường hợp chưa làm rõ cơ sở này, việc bổ sung thêm các loại hình không phải nhà ở có thể dẫn đến sự giao thoa giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời ảnh hưởng đến tính minh bạch và ổn định của hệ thống pháp luật.

Từ đó, có ý kiến đề xuất phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở nên tiếp tục tập trung đối với các đối tượng có bản chất là nhà ở; đối với các loại hình phục vụ mục đích lưu trú hoặc kinh doanh bất động sản nên tiếp tục thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm sự phân định rõ ràng giữa các đạo luật.

Tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hệ thống các loại hình nhà ở

Bên cạnh việc mở rộng phạm vi điều chỉnh, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng bổ sung nhiều loại hình nhà ở và công trình liên quan đến nhà ở như nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở chính sách, nhà ở cho thuê và nhà có mục đích lưu trú.

Theo một số ý kiến, việc mở rộng hệ thống khái niệm theo hướng này cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm tính thống nhất về kỹ thuật lập pháp và hạn chế phát sinh chồng chéo trong quá trình áp dụng pháp luật.

Hiện nay, Dự thảo đồng thời sử dụng nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại các loại hình nhà ở. Có loại được xác định theo mục đích đầu tư như nhà ở thương mại; có loại theo đối tượng thụ hưởng chính sách như nhà ở xã hội, nhà ở chính sách; có loại theo công năng sử dụng như nhà ở cho thuê; có loại theo mục đích khai thác như nhà có mục đích lưu trú; trong khi nhà ở công vụ lại được xác định theo chủ thể quản lý.

Việc áp dụng đồng thời nhiều tiêu chí phân loại trong cùng một hệ thống có thể dẫn đến sự giao thoa giữa các loại hình nhà ở, khiến một tài sản có thể đồng thời thuộc nhiều nhóm khác nhau nhưng chưa xác định rõ chế độ pháp lý ưu tiên áp dụng.

Ở góc độ kỹ thuật lập pháp, việc bổ sung một loại hình pháp lý mới chỉ thực sự cần thiết khi loại hình đó có bản chất pháp lý hoặc chế độ quản lý khác biệt so với các loại hình hiện có. Nếu sự khác biệt chỉ nằm ở tên gọi hoặc đối tượng áp dụng mà không làm phát sinh cơ chế quản lý, quyền và nghĩa vụ riêng thì việc bổ sung thêm loại hình độc lập có thể làm gia tăng số lượng khái niệm pháp lý, phân tán chính sách và ảnh hưởng đến tính minh bạch của hệ thống pháp luật.

Đối với "nhà ở chính sách" và "nhà ở xã hội", Dự thảo hiện chưa làm rõ sự khác biệt về bản chất pháp lý giữa hai loại hình này, trong khi cả hai đều hướng tới mục tiêu thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở của Nhà nước đối với các nhóm đối tượng nhất định.

Từ thực tiễn đó, có ý kiến đề xuất nghiên cứu tích hợp chế định "nhà ở chính sách" vào chế định "nhà ở xã hội", đồng thời quy định cụ thể các nhóm đối tượng và cơ chế hỗ trợ trong cùng một chế định. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ góp phần tinh gọn hệ thống khái niệm, nâng cao tính thống nhất của Luật, đồng thời vẫn bảo đảm thực hiện đầy đủ các mục tiêu về an sinh xã hội.