Bên cạnh nhiều chính sách mới nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về phát triển và quản lý nhà ở, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng có một số nội dung liên quan đến cơ chế xử lý nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được nghiên cứu, trao đổi nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và khả thi trong quá trình áp dụng.
Cơ chế xử lý nhà ở của người nước ngoài khi hết thời hạn sở hữu cần bảo đảm tính thống nhất
Dự thảo Luật hiện quy định hai cơ chế xử lý đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hết thời hạn sở hữu.
Theo điểm e khoản 2 Điều 24 của Dự thảo, trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền bán hoặc tặng cho nhà ở đối với đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp hết thời hạn sở hữu mà chủ sở hữu không thực hiện việc bán hoặc tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.
Với quy định này, trường hợp hết thời hạn sở hữu mà chủ sở hữu không kịp thực hiện giao dịch chuyển quyền thì hệ quả pháp lý là nhà ở được xác lập là tài sản công. Tuy nhiên, Dự thảo chưa quy định cơ chế bán đấu giá hoặc việc hoàn trả giá trị tài sản cho chủ sở hữu trong trường hợp này.
Trong khi đó, điểm b khoản 4 Điều 26 của Dự thảo lại quy định đối với trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài hết thời hạn sở hữu nhà ở hoặc vi phạm pháp luật, bị buộc xuất cảnh, trục xuất hoặc tổ chức nước ngoài bị buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam mà không thực hiện việc chuyển quyền sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp thu hồi để tổ chức bán đấu giá nhà ở theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Theo cách tiếp cận này, nhà ở được xử lý thông qua cơ chế đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và chủ sở hữu được hưởng giá trị thu được sau khi thực hiện bán đấu giá theo quy định.
Có thể thấy, hai cơ chế xử lý nêu trên còn có sự khác biệt nhất định. Theo đó, trường hợp người nước ngoài có hành vi vi phạm hoặc bị buộc xuất cảnh, trục xuất, hoặc tổ chức nước ngoài bị buộc chấm dứt hoạt động lại được áp dụng cơ chế bán đấu giá, trong khi trường hợp chủ sở hữu chấp hành đúng quy định của pháp luật nhưng không kịp thực hiện việc bán hoặc tặng cho trước khi hết thời hạn sở hữu thì nhà ở thuộc tài sản công mà chưa có quy định về cơ chế đấu giá hoặc hoàn trả giá trị tương ứng.
Ở góc độ áp dụng pháp luật, nội dung này cũng cần được xem xét trong mối liên hệ với nguyên tắc được quy định tại khoản 3 Điều 11 của Dự thảo, theo đó, nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Từ những nội dung trên, đề xuất nghiên cứu bổ sung tại điểm e khoản 2 Điều 24 cơ chế tương tự quy định tại điểm b khoản 4 Điều 26, theo hướng quy định thời hạn thông báo trước khi hết thời hạn sở hữu; trường hợp chủ sở hữu không thực hiện việc bán hoặc tặng cho thì áp dụng cơ chế bán đấu giá theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm sự thống nhất trong xử lý và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở.
Làm rõ quyền của chủ đầu tư đối với chỗ để xe tại nhà chung cư
So với Luật Nhà ở năm 2023, Dự thảo Luật có sự thay đổi trong cách tiếp cận đối với quyền của chủ đầu tư liên quan đến chỗ để xe ô tô tại nhà chung cư chưa được mua hoặc thuê.
Theo đó, nếu như Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ đầu tư có quyền quản lý đối với phần diện tích này thì Dự thảo chuyển sang quy định chủ đầu tư có quyền sở hữu. So với quyền quản lý, quyền sở hữu bao gồm đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Cách tiếp cận này góp phần giải quyết những vướng mắc đã phát sinh trong quá trình áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến quyền của chủ đầu tư đối với chỗ để xe.
Tuy nhiên, khi xem xét tổng thể quy định tại điểm b khoản 2 Điều 122 của Dự thảo, vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục được nghiên cứu để bảo đảm tính thống nhất trong cách hiểu và áp dụng.
Theo quy định của Dự thảo, trường hợp chỗ để xe ô tô không được mua hoặc thuê thì thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Với cách quy định này, có thể hiểu theo nguyên tắc chung rằng toàn bộ chỗ để xe chưa được mua hoặc thuê đều thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, không phân biệt phần diện tích nằm trong hay ngoài quy chuẩn xây dựng.
Tuy nhiên, ngay sau đó, Dự thảo lại quy định phần diện tích chỗ để xe ô tô nằm trong quy chuẩn xây dựng phải ưu tiên dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư; chỉ sau đó mới bố trí chỗ để xe công cộng, trong khi phần diện tích nằm ngoài quy chuẩn xây dựng thì chủ đầu tư được sở hữu và kinh doanh theo nhu cầu.
Từ quy định này có thể phát sinh một số cách hiểu khác nhau. Một cách hiểu cho rằng chỉ phần diện tích nằm ngoài quy chuẩn xây dựng mới thuộc quyền sở hữu và quyền kinh doanh của chủ đầu tư, còn phần diện tích trong quy chuẩn xây dựng dù chưa được mua hoặc thuê vẫn phải ưu tiên phục vụ cư dân và chủ đầu tư không được thực hiện đầy đủ quyền của chủ sở hữu.
Trong khi đó, cũng có thể hiểu rằng quy định này chỉ xác lập thứ tự ưu tiên trong việc sử dụng chỗ để xe, còn quyền sở hữu vẫn thuộc chủ đầu tư; chủ đầu tư chỉ có nghĩa vụ ưu tiên cho cư dân mua hoặc thuê trước khi khai thác đối với các đối tượng khác.
Việc tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau có thể dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật và phát sinh tranh chấp trong thực tiễn. Vì vậy, nội dung này có thể tiếp tục được nghiên cứu để quy định rõ hơn nhằm bảo đảm tính thống nhất và minh bạch.
Hoàn thiện cơ chế cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư
Một nội dung khác cũng được quan tâm là quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Theo khoản 2 Điều 129 của Dự thảo, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc bàn giao. Đồng thời, khoản 3 Điều 129 giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
Có thể thấy, quy định của Dự thảo hiện chủ yếu dừng ở việc xác lập trình tự, thủ tục hành chính và chưa quy định các biện pháp cưỡng chế cụ thể trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì.
Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 đã thiết lập cơ chế cưỡng chế theo từng giai đoạn đối với việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư và cơ chế này đã được áp dụng trong thực tiễn để xử lý tình trạng chậm hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì.
Do đó, có ý kiến cho rằng việc Dự thảo lược bỏ hầu hết các quy định về cưỡng chế và giao toàn bộ nội dung này cho Chính phủ quy định có thể cần tiếp tục được nghiên cứu, bởi các biện pháp liên quan đến cưỡng chế tài sản cần có cơ sở pháp lý ở cấp luật để bảo đảm tính minh bạch và ổn định.
Từ đó, đề xuất nghiên cứu bổ sung tại Điều 129 nguyên tắc về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì theo hướng kế thừa quy định tại Điều 154 của Luật Nhà ở năm 2023, nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý đầy đủ cho việc tổ chức thực hiện, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thực tiễn.