Hiện tại, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được sửa đổi. dự thảo bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, các biện pháp xử lý khi nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu; sửa đổi quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại; sửa đổi các quy định về nhà ở xã hội, gồm: đối tượng, điều kiện, hình thức hưởng hỗ trợ về nhà ở xã hội; lựa chọn nhà đầu tư, ưu đãi với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; cơ chế xác định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; bổ sung quy định về nhà lưu trú công nhân như bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư… Luật này ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, phát triển, quản lý nhà ở tại Việt Nam, trong đó đáng lưu ý là vấn đề “thời hạn nhà chung cư”. Để làm rõ vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Luật sư Nguyễn Hồng Thái – Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương xoay quanh một số ý kiến về nội dung này như sau:

Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn. Hiệp hội đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn, phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành, phù hợp với Luật Nhà ở quy định “tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt; đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” và phù hợp tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.
Để xây dựng chuẩn xác quy định về “sở hữu nhà chung cư” thì trước hết cần quán triệt nội dung khoản 1 Điều 22 Hiến pháp 2013 đã quy định: “1. Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” và tại Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định: “1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. 2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. 3. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”.
Đồng thời, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 158 “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”; tại khoản 3 Điều 214 quy định “3. Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật”; tại Điều 242 quy định “Khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy thì quyền sở hữu đối với tài sản đó chấm dứt” và tại Điều 385 quy định “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.  
Đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn:
- Khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định “Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu”; Khoản 2 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 quy định “2. Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu”; Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định “Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ”.
- Khoản 2 Điều 11 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng quy định “2. Trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn sở hữu theo thỏa thuận thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận lần đầu bán nhà có thời hạn”.
- Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 175 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong trường hợp “1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”, mà đất xây dựng khu chung cư cũng là “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.
- Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”, trong đó có dự án nhà chung cư.
Các quy định trên đây là rất đúng đắn, phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành, phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 6 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “Tại khu vực nội thị thuộc đô thị đặc biệt; đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” và phù hợp tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn.
Song song với quy định “sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” thì Luật Nhà ở 2014 lần đầu tiên bổ sung quy định “sở hữu nhà ở có thời hạn” trong đó có “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” cung ứng cho thị trường bất động sản loại sản phẩm nhà ở “mới” là “căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn”:
Loại “căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn” có ưu điểm là giá bán thấp hơn khoảng 20% so với “căn hộ chung cư sở hữu không có thời hạn” tương tự, đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua nhà, nhất là giới trẻ. Bởi lẽ, tiền thuê đất 50 năm trả 1 lần được xác định thường chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất.
Dẫn chứng quy định của Hàn Quốc, Thái Lan về quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” và nhất là Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn 99 năm.
Singapore công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng lại có đến 99% đất đai thuộc quyền sở hữu của Chính phủ Singapore và chỉ có 01% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân. Do vậy, Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) làm chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư gắn liền với quyền sở hữu đất đai của Chính phủ Singapore nên hoàn toàn có quyền quy định bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn 99 năm, đó là quyền của “chủ đất” đồng thời là “chủ dự án nhà chung cư”. Còn đối với các dự án nhà chung cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên 01% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn hoặc không có thời hạn theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng.
Như vậy, tại Singapore tồn tại song song 02 chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn hoặc không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất.
Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn sẽ dẫn đến thực tế trong hơn 100 năm tiếp theo thì vẫn tồn tại song song hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư hiện nay (có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực) vẫn được sở hữu không có thời hạn và sẽ ngày càng có nhiều nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực  được sở hữu có thời hạn:
(i) Hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.
Bên cạnh đó, nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) áp dụng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thì theo thời gian sẽ ngày càng có nhiều căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn, dẫn đến trên thực tế thì Nhà nước vẫn phải “nặng gánh” quản lý cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không có thời hạn và sở hữu có thời hạn. Do vậy, cần giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.
(ii) “Bất cập” của khoản 2 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã quy định “2. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư theo quy định, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế” và tại khoản 1, khoản 2 Điều 28 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã quy định “1. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu theo quy định tại Điều 25 của Luật này nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. 2. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều này” dẫn đến “bất cập” là “quyền sở hữu nhà chung cư” lại phụ thuộc vào “kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền”, trong lúc “quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn” hoặc “quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn” được xác lập thông qua“Hợp đồng mua bán nhà chung cư” được giao kết theo quy định của pháp luật về dân sự, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản.
Thông tư số 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định “tuổi thọ nhà chung cư” là công trình cấp đặc biệt, cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; công trình cấp II có niên hạn sử dụng từ 50 - 100 năm; công trình cấp III có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm và theo Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định “nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm” và trên thực tế thì đa số nhà chung cư được xây dựng mới trong vài chục năm qua chủ yếu thuộc công trình cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
(iii) “Bất cập” của khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì kể cả các nhà chung cư được tiếp tục công nhận sở hữu không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà phải phá dỡ để xây dựng lại thì sau khi xây dựng nhà chung cư này chỉ được công nhận quyền sở hữu có thời hạn.
Không nên chỉ vì “khó khăn, vướng mắc” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay mà lại quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để “dễ” cho Nhà nước trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng:
Một số “vướng mắc, khó khăn” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay có nguyên nhân “gốc rễ” là:
- Một là, chưa bồi thường, hỗ trợ cho các chủ sở hữu nhà chung cư đúng giá thị trường.
- Hai là, chưa bảo đảm cho các chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại chỗ, hoặc tự tạo lập được nơi ở mới thật thỏa đáng với số tiền đã được bồi thường.
- Ba là, chưa cung cấp đầy đủ thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các chủ sở hữu nhà chung cư hiểu rõ để thương thảo đi đến đồng thuận.
Trong các năm qua đã có một số doanh nghiệp bất động sản tư nhân tự thương lượng, thỏa thuận dẫn đến đồng thuận với tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại toàn bộ khu nhà chung cư theo giá thị trường để lập dự án đầu tư xây dựng khu chung cư phức hợp. Đây là phương thức hiệu quả, có lợi cho tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp.
Trường hợp nhà chung cư này hết thời hạn sử dụng (hết tuổi thọ) hoặc bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có tính khả thi cao và mới có hiệu lực thi hành từ tháng 09/2021, để bảo đảm và tôn trọng “quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng” của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” có thể “làm bất lợi” cho việc thực hiện quy định của Luật Nhà ở “chủ yếu phát triển nhà chung cư tại khu vực nội thị thuộc đô thị đặc biệt; đô thị loại 1”, nhưng lại có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà thấp tầng hoặc dự án phân lô bán nền:
Hiện nay, theo ông Thái, đang có dấu hiệu “bội thực”, phát triển quá dày đặc các tòa nhà chung cư cao tầng tại một số khu vực gây ra tình trạng ùn tắc giao thông, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị nên nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư phát triển các dự án đô thị, nhà ở thương mại chủ yếu là nhà thấp tầng và các dự án phân lô bán nền tại một số tỉnh ven các đô thị lớn được kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi.  
Do vậy, nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” thì có thể tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội muốn được sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà.
Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn. 
Đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn, phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành và phù hợp tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội và phù hợp với Luật Nhà ở quy định “tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt; đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư”.
Đồng thời, đề nghị nâng cấp một số quy định có tính khả thi cao của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” bổ sung vào Chương V Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)./.