Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp tổ chức tọa đàm tăng cường năng lực cho cán bộ thực hiện công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp tại tỉnh Nghệ An

11/12/2020
Xem cỡ chữ Đọc bài viết In trang Google

Trên cơ sở nguồn kinh phí hỗ trợ của Chương trình 585, ngày 11/12/2020, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp tổ chức tọa đàm tăng cường năng lực cho các cơ quan, tổ chức và người thực hiện công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp trong việc khai thác, sử dụng kết quả pháp điển các đề mục: Đất đai; Kinh doanh bất động sản

Tại Tọa đàm Lãnh đạo Cục Kiểm tra VBQPPL; Cán bộ pháp chế, cán bộ ở các đơn vị thuộc các sở, ngành thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An; Một số luật sư, luật gia, những người được giao thực hiện công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp tại các tổ chức đại diện cho doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Nghệ An đã trao đổi về các nội dung: Thực trạng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và những bất cập, hạn chế; Luật Đất đai và hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay qua kết quả pháp điển; Quy định pháp luật về thu hồi đất - thực trạng và giải pháp; Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về thu hồi, giải phóng mặt bằng, bồi thường, đấu giá đất hiện nay; Phân tích các quy định pháp luật về đất đai chồng chéo, mâu thuẫn, không phù hợp thực tiễn hiện nay và định hướng hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai; Đánh giá về tính thống nhất, đồng bộ, tính công khai; tính khả thi  của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay thông qua kết quả pháp điển;  Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay, những hạn chế, vướng mắc; Thực trạng và giải pháp nâng cao việc thực thi hệ thống quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay; Phân tích các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản còn tồn tại, hạn chế và đề xuất giải pháp khắc phục; Hành lang pháp lý cho kinh doanh bất động sản nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện.

Qua thảo luận tại Tọa đàm, các đại biểu tham dự đã nêu những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện các quy định của pháp luật liên quan đến Đất đai, Kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:
         
Vướng mắc 1: Luật Đất đai năm 2013 được ban hành ghi nhận nhiều điểm vượt trội tiến bộ khi ghi nhận rõ hơn quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời mở rộng hơn thời hạn giao, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; sự biến chuyển này thể hiện rõ ràng hơn khi đã có những sửa đổi bổ sung liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào năm 2018 nhằm phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, công tác triển khai cho thấy, vẫn còn tồn tại một số khái niệm mang tính chưa chuẩn xác. Bên cạnh đó, nhiều thuật ngữ mang tính phổ biến, thông dụng nhưng chưa được khái quát một cách tỏ tường, gây khó khăn, nhầm lẫn trong áp dụng thực hiện pháp luật.

Giải đáp của chuyên gia:
Một là, về khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Cụm từ “Bồi thường” lần đầu xuất hiện trong Luật Đất đai năm 1993. Cho đến nay “bồi thường” được hiểu là “Việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. Như vậy, pháp luật hiện hành chỉ xác định khái niệm “bồi thường về đất” mà không xác định khái niệm đối với các tài sản khác như: công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi… Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả cho người có đất thu hồi và các chủ thể có liên quan bị thiệt hại trong quá trình thu hồi đất những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu, sử dụng đối với công trình, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và những thiệt hại khác liên quan do việc thu hồi đất gây ra”.
Hai là, về vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Cơ chế giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhìn chung tại các địa phương đã dần đi vào quỹ đạo, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cũng như đáp ứng nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bước đầu khắc phục có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan, dẫn đến sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả.
Ba là, về vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Xét vấn đề trên phương diện chấm dứt hoạt động dự án đầu tư và thu hồi đất do không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký và không thuộc trường hợp được gia hạn tiến độ đầu tư cho thấy chưa thống nhất trong việc xử lý vấn đề đất đai, cũng như tài sản gắn liền với đất trong trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động do không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ đầu tư theo quy định.
Vướng mắc 2: Kinh doanh bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua là những hoạt động kinh doanh căn bản của thị trường bất động sản, việc đánh giá thực trạng thị trường bất động sản đang ở trong tình trạng như thế nào phải dựa vào những hoạt động kinh doanh bất động sản căn bản này. Chủ thể thực hiện hoạt động này đòi hỏi phải đáp ứng được những yêu cầu của tổng thể hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở… trong đó cụ thể như vốn để kinh doanh, điều kiện về chủ thể được kinh doanh, điều kiện về bất động sản được kinh doanh… với những quy định khá chặt chẽ hiện nay đã dần từng bước đưa hoạt động kinh doanh bất động sản đi vào chuẩn mực. Thị trường bất động sản dần được minh bạch, công khai và đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Giải đáp của chuyên gia:
      Thứ nhất, kinh doanh bất động sản là hoạt động đặc thù do pháp luật điều chỉnh. Do tính chất hàng hóa bất động sản mà việc quản lý và hạn chế việc tự do kinh doanh là hết sức cần thiết, yếu tố hạn chế ở đây được hiểu là những quy định pháp lý nhằm tạo môi trường kinh doanh cũng như những hoạt động này phải có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, điều thứ hai là tính chất quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân như an sinh xã hội đã đặt điều kiện đối với lĩnh vực kinh doanh này.
      Thứ hai, hàng hóa đưa vào kinh doanh bất động sản phải thỏa mãn các tiêu chí pháp luật. Hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, thể hiện ở tính chất, đặt thù của hàng hóa là không di dời được, các tiêu chí pháp luật ở đây được hiểu là những quy định cụ thể để hàng hóa được đưa vào kinh doanh. Chính vì vậy, pháp luật chỉ cho phéo kinh doanh những bất động sản nào có đủ giấy tờ xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, không có tranh chấp và những bất động sản đó phải thuộc nhóm được kinh doanh như nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, khu công nghiêp, những bất động sản thuộc diện như di tích lịch sử, an ninh quốc phòng, danh lam thắng cảnh,…
      Thứ ba, kinh doanh bất động sản phải tuân thủ trình tự, thủ tục nhất định. Bất động sản là một tài sản lớn của mỗi cá nhân, tổ chức vì vậy trình tự thủ tục mua bán đòi hỏi phải tuân thủ những quy định mang tính nguyên tắc như: hoạt động mua bán, cung cấp bất động sản phải được lập thành hợp đồng, trong một số trường hợp phải có công chứng để xác định tính hợp pháp của hợp đồng, tránh tình trạng xẩy ra khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng sử dụng đất.

Tọa đàm đã triển khai và đạt được mục đích, yêu cầu đặt ra. Các đại biểu tham dự Tọa đàm đánh giá cao chất lượng báo cáo viên cũng như nội dung các tham luận được trình bày tại Tọa đàm.        
                                                                                                        Phạm Nguyệt Hằng

Xem thêm »