Phổ biến pháp luật kinh doanh

1. Trên thực tế có không ít trường hợp tranh chấp do hợp đồng thế chấp nhà đất vô hiệu. Vậy, đâu là nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp này
- Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật này.
- Vướng mắc lớn nhất về mặt pháp lý là mặc dù bên thế chấp nhà đất đã đứng tên trên giấy tờ pháp lý là chủ sử dụng hợp pháp (đối với đất), chủ sở hữu hợp pháp (đối với nhà) nhưng chưa chắc việc mang nhà đất đó đi thế chấp sẽ luôn được coi là hợp pháp. Nếu giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất trước đó với bên thế chấp bị coi là vô hiệu thì việc thế chấp cũng có thể bị coi là vô hiệu, chỉ trừ một số trường hợp pháp luật cho phép bảo vệ bên nhận thế chấp với tư cách là người thứ ba ngay tình. Khi tham gia giao dịch thế chấp thì cũng khó có thể xác định liệu giao dịch mua bán, chuyển nhượng trước đó có thể bị vô hiệu hay không, liệu ngoài bên thế chấp thì còn ai khác cũng có quyền đối với tài sản thế chấp, ví dụ: đồng sở hữu.
- Thực tế có khong ít tranh chấp do hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu. Phổ biến nhất là trường hợp đồng sở hữu, ví dụ nhà đất đứng tên một người, nhưng tài sản đấy được hình thành từ bố, mẹ, hoặc tài sản đấy có sự góp vốn của người khác...
Ví dụ, trong một vụ thực tế, nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C. Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại ngân hàng. Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao là khi đó, ngân hàng sẽ không được xem là người thứ ba ngay tình và hợp đồng thế chấp tài sản sẽ bị vô hiệu.
2. Lưu ý đối với các bên trong việc xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp cũng như giao kết, thực hiện hợp đồng thế chấp để tránh những tranh chấp không đáng có
- Bên nhận thế chấp không nên chỉ dựa vào giấy tờ nhà đất đã đứng tên bên nhận thế chấp mà cần mà phải thẩm tra, xác minh nguồn gốc của tài sản thế chấp, tài sản đó đã được chuyển quyền sở hữu cho bên thế chấp theo các quy định pháp luật có liên quan hay chưa, tài sản đó có các đồng sở hữu khác hay không, bên thế chấp có phải là người đang thực sự chiếm hữu, quản lý nhà đất hay không, v.v. Nghĩa là, cần phải làm hết khả năng cho phép để xác định thực tế bên thế chấp là người chủ sở hữu thực sự và hợp pháp đối với tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp còn nghi vấn gì đó thì cần hỏi những người có thể liên quan đến nhà đất đó xem hộ có đồng ý với việc thế chấp hay không. Ví dụ: hỏi ý kiến bên đã chuyển nhượng nhà đất, những người đang sử dụng nhà đất tại thời điểm thế chấp... Nếu họ cũng đồng ý thì bên nhận thế chấp sẽ được bảo vệ. Một số Án lệ của Tòa án nhân dân tối cao đã khẳng định điều này.

Nguồn: KD&PL