Tiêu đề: Quan điểm về việc áp dụng pháp luật, trong đó có việc xác định lỗi khi vi phạm hợp đồng đặt cọc và lưu ý cho các bên
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự dân sự, nhất là phổ biến trong hoạt động mua bán bất động sản. Các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng tăng về số lượng cũng như tính chất phức tạp. Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật để giải quyết các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc, trong đó có việc xác định lỗi khi vi phạm hợp đồng đặt cọc cũng còn nhiều quan điểm khác nhau. Vậy, lưu ý nào cho các bên khi giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc để tránh những rủi ro và tranh chấp không đáng có
1. Thực tế cho thấy, vẫn còn các quan điểm khác nhau về cách xác định lỗi hoặc phạt cọc khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Đánh giá về thực trạng này
Chế định đặt cọc theo điều 328 BLDS 2015 và hướng dẫn về chế định đặt cọc của BLDS 2015 tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP, chưa có quy định cụ thể về hình thức của đặt cọc, về tài sản đặt cọc, về phạt cọc khi có vi phạm, … dẫn đến khó khăn và rủi ro pháp lý cho các chủ thể trong giao lưu dân sự và cơ quan Nhà nước trong việc quản lý, giải quyết tranh chấp.
Một thực tế thường thấy trong các giao dịch đặt cọc, hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc giao một khoản tiền (tài sản đặt cọc), cho bên nhận đặt cọc, và yêu cầu bên nhận đặt cọc trong một thời gian nhất định phải thực hiện hoàn thành một số công việc hoặc thủ tục nhất định, để tài sản giao dịch mua bán, chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc có đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc không thể thực hiện được do không thể thực hiện hoàn thành công việc và/hoặc thủ tục hai bên đã thỏa thuận để có thể ký hợp đồng chính thức, có hình thức hợp đồng phù hợp quy định pháp luật. Ví dụ: Nhiều giao dịch về bất động sản, khi chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào giao dịch theo quy định của Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, nhưng bên bán bất động sản vẫn thu tiền từ khách hàng qua bằng các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ...rủi ro nhiều cho bên đặt cọc.
2. Lưu ý cho các bên khi giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc để tránh những rủi ro và tranh chấp không đáng có
Rà soát, xác định tài sản dự kiến đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, khi ký hợp đồng đặt cọc, khi giao tài sản đặt cọc phải đáp ứng điều kiện theo quy định đối với tài sản giao dịch. Trảnh rủi ro khi giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan hợp đồng đặt cọc.
Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán. Tuy nhiên, người mua đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và khiến người mua mất luôn tiền cọc.
Cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau. Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.
Nguồn: KD&PL
Trần Thị Minh Nguyệt