Tiêu đề: Giải đáp tình huống liên quan đến việc xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản
21/02/2023
Chương trình “Kinh doanh và Pháp luật” nhận được yêu cầu tư vấn từ một doanh nghiệp với nội dung như sau: Ngày 15/4/2019, bà H ký Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh M cho ông A với giá 44,9 tỷ đồng. Theo đó, ông A đã đặt cọc cho bà H 1,5 tỷ đồng và hẹn đến ngày 23/4/2019, Ông sẽ thanh toán tiếp cho Bà H 1,5 tỷ đồng. Sau khi đặt cọc, ông A tìm hiểu, biết được trong quá trình sử dụng, bà H đã tự ý sửa chữa, cơi nới nhà sai giấy phép, bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính nhưng bà H chưa chấp hành quyết định này. Ngày 14/5/2019, bà H đã thông qua Công ty V bán nhà đất cho ông P với giá 46 tỷ. Ngày 15/5/2019, ông A gửi thông báo yêu cầu bà H có mặt tại Phòng công chứng để hoàn tất thủ tục công chứng, nhưng bà H không đến. Bà H cho rằng, do ông A vi phạm thỏa thuận, không thanh toán 1,5 tỷ đồng vào ngày 23/4/2019 mà không có lý do chính đáng, vì vậy, Bà H không chấp nhận yêu cầu bồi thường phạt cọc của ông A. Vậy, lập luận của bà H có cơ sở pháp lý không
1. Theo vụ việc, Bà H lại không thực hiện được cam kết đúng thời hạn do hành vi vi phạm hành chính chưa thực hiện của bà trước đó. Vậy, trong trường hợp này, Bà H có nghĩa vụ báo trước tình trạng căn nhà cho ông A biết không?
Một trong những nguyên tắc cơ bản rất quan trọng mà pháp luật dân sự yêu cầu các chủ thể tham gia và thực hiện giao dịch dân sự được nêu tại Điều 6 Bộ Luật dân sự là nguyên tắc thiện chí, trung thực. Do đó, bà H phải có trách nhiệm thông báo cho ông H1 về thông tin nêu trên một cách kịp thời. Việc thông báo như vậy là yêu cầu bắt buộc.
Còn việc bà H không thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết đó có phải là sự kiện khách quan để loại trừ trách nhiệm của mình hay không thì là vấn đề hoàn toàn khác và đòi hỏi phải đánh giá thật cẩn thận. Xin lưu ý rằng, theo Điều 302 Bộ luật dân sự 2015 thì bên không thực hiện nghĩa vụ chỉ được miễn trách nhiệm dân sự nếu việc không thực hiện nghĩa vụ là do vì có sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên có quyền. Còn về vấn đề trở ngại khách quan mà Nghị quyết Hội đồng Thẩm phán có đưa thêm thì theo phải được hiểu trong hoàn cảnh là bên vi phạm nghĩa vụ hoàn toàn không có lỗi trong việc vi phạm Hợp đồng. Án lệ số 25/2018/AL của Tòa án nhân dân tối cao một lần nữa thể hiện quan điểm của ngành tư pháp là nếu không có lỗi thì không phải chịu trách nhiệm. Đây là quan điểm được thể hiện ở Bộ luật dân sự 2005 trước đây tại khoản 1 Điều 308. Tuy nhiên, quy định này đã không còn nữa trong Bộ luật dân sự 2015. Nhưng cũng phải nói lại rằng, mặc dù vậy nhưng trong Bộ luật dân sự 2015 cũng vẫn có các quy định về xác định lỗi vô ý và lỗi cố ý tại Điều 364. Nếu các nhà làm luật bỏ hẳn yếu tố lỗi trong trách nhiệm dân sự thì còn có quy định đó để làm gì. Do đó, đây là vấn đề còn tranh cãi.
2. Tuy nhiên, Bà H cho rằng việc hợp đồng không thực hiện được không phải do lỗi của Bà, mà do lỗi của ông A không thanh toán tiền đợt 2 theo đúng thời hạn đã thỏa thuận, vì vậy, Bà H đã chủ động chuyển nhượng căn nhà này cho ông ty V. Quan điểm về lập luận này?
Việc đánh giá lỗi trong một hợp đồng đặt cọc cần phải xem xét rất kỹ lưỡng các thỏa thuận và cam kết của các bên tại hợp đồng đặt cọc. Đặt cọc là một biện pháp và chế tài bảo đảm các bên sẽ ký kết một giao dịch trong tương lai hoặc thực hiện một giao dịch đã ký kết rồi. Như vậy, hợp đồng đặt cọc phải chi tiết ở mức thể hiện cam kết của từng bên là gì, thời hạn thực hiện cam kết đó. Xin lưu ý là không có chuyện đặt cọc cho cả đời mà chỉ là cho một thời hạn nhất định. Ngay tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 đã quy định rõ điều đó là đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trở lại tình tiết vụ việc này, chưa thấy rõ là việc ông A cam kết thanh toán tiếp 1,5 tỷ vào ngày 23/4 là thanh toán tiếp tiền đặt cọc bổ sung hay là tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán tại tổ chức công chứng? Vấn đề mấu chốt của vụ việc này là phải xác định liệu hợp đồng mua bán có được coi là hợp pháp không, và các bên cam kết tại hợp đồng đặt cọc là thời hạn nào phải ký kết hợp đồng mua bán. Giả sử, với tình tiết vướng mắc về pháp lý nêu trên mà không thể tiếp tục thực hiện được hợp đồng đặt cọc và ký kết được hợp đồng mua bán thì việc ông A không thanh toán tiếp 1,5 tỷ không thể bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Nguồn: KD&PL
Trần Thị Minh Nguyệt