Tiêu đề: Phân tích tình huống vụ việc, xác định quyền sở hữu tầng hầm đỗ xe nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư
Công ty S là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. Theo hồ sơ pháp lý dự án, Tòa nhà gồm 34 tầng nổi và 02 tầng hầm. Trong đó, khu vực 2 tầng hầm và các tầng thương mại dịch vụ của tòa nhà thuộc quyền sở hữu riêng của công ty, được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao theo quy định, chi phí xây dựng khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được tính riêng không phân bổ vào giá bán khu căn hộ của tòa nhà. Sau khi đi vào hoạt động, công ty S đã thuê một đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, sau này, Ban quản trị tòa nhà đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị mới là công ty G nhưng không tuân theo quy định. Báo cáo tài chính của công ty S đều không nhắc đến diện tích để xe của 2 tầng hầm. Vậy, diện tích chỗ để xe của hai tầng hầm này có thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư là công ty S không
1. Theo hồ sơ pháp lý dự án, khu vực 2 tầng hầm thuộc sở hữu riêng của công ty, được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao theo quy định. Tuy nhiên, trên thực tế, trong báo cáo tài chính của công ty lại không thể hiện phần này. Vậy, trong trường hợp này, khu vực tầng hầm này sẽ thuộc sở hữu của ai ?
- Hồ sơ pháp lý đã quy định rõ là hai tầng hầm để xe đó thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì đây sẽ là căn cứ pháp lý để chúng ta xác định quyền của các bên. Vấn đề báo cáo tài chính chỉ thể hiện về mặt tài chính thôi, không phải để nhằm xác lập quyền sở hữu.
- Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự có quy định về quyền sở hữu chung trong nhà chung cư, trong Luật Nhà ở cũng có quy định về quyền sở hữu chung trong nhà chung cư. Theo Luật Nhà ở, thì những phần nào không phải là sở hữu riêng của chủ đầu tư và không phải trang thiết bị dùng chung thì nó sẽ là sở hữu chung. Nhưng đấy là nhà ở, còn ở đây là nhà hỗn hợp thì chúng ta phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý của một dự án thì chúng ta mới biết được.
- Hơn nữa, trong Hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải quy định sở hữu chung là những phần nào, tầng hầm để xe ôtô này không được thể hiện là sở hữu chung.
- Việc đại diện Ban quản lý tự ý ký Hợp đồng với công ty G là trái thẩm quyền. Vì nó không thuộc thẩm quyền quản lý của Ban quản trị, do đó các Hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.
2. Thực tế cho thấy, vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong các quy định pháp luật liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tầng hầm đỗ xe nhà chung cư, làm rõ vấn đề này
- Về khung pháp lý, chúng ta đã có Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Án lệ số 51/2021... Tuy nhiên, vẫn có một số bất cập như: Luật Nhà ở có 2 điều khoản, một là những cái không thuộc sở hữu riêng và không thuộc về thiết bị dùng chung thì sẽ là sở hữu chung. Thế nhưng, điều khoản thứ hai lại quy định, nhà phát triển bất động sản trong hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần nào là sở hữu chung, phần nào là sở hữu riêng. Thế thì họ không ghi phần chỗ đỗ xe vào thì cần hiểu như thế nào, bởi Luật cho phép hiêu là sở hữu chung? Thứ hai, phí gửi xe nếu là sở hữu riêng thì nó sẽ có hạn chế gì không? Giả sử thuộc về Ban Quản lý chung cư thì lúc đấy theo quy định của Ban Quản lý…
- Tỷ lệ chỗ để xe so với diện tích căn hộ còn thấp, chưa hợp lý. Cần phải có quy hoạch cụ thể hợp lý hơn về tỷ lệ chỗ để xe so với căn hộ là bao nhiêu, đối với từng loại căn hộ khác nhau là khác nhau. Ví dụ, nhà ở xã hội có thể thấp, nhưng chung cư cao cấp thì tỷ lệ phải cao hơn.
- Thực tế, bất cập, vướng mắc có những vấn đề thuộc về cơ quan quản lý Nhà nước, và có những vấn đề thuộc về cả hai bên...
Nguồn: PL&KD
Trần Thị Minh Nguyệt