Sàn giao dịch bất động sản điện tử: Giải pháp minh bạch, ổn định, phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, là lĩnh vực thu hút nguồn lực đầu tư lớn, đóng góp vào tăng trưởng GDP và phát triển đô thị. Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), năm 2023, nhóm doanh nghiệp bất động sản tư nhân là lực lượng nộp ngân sách lớn thứ hai cả nước với tổng số thuế hơn 37.000 tỷ đồng. Năm 2024, trong danh sách 10 tập đoàn tư nhân đa ngành nộp thuế lớn nhất có tới 3 doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, thị trường bất động sản hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập như giá nhà tăng cao bất hợp lý so với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp còn hạn chế, thì lượng cung nhà ở cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng lại dư thừa.
Bên cạnh đó, thông tin về các dự án bất động sản trên thị trường còn thiếu công khai, minh bạch, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận, tìm hiểu và tham gia giao dịch. Tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch “ngầm”, trốn thuế vẫn diễn ra tại nhiều địa phương, gây ra những bất ổn cho thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư.
Đặc biệt, hệ thống quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản hiện còn thiếu đồng bộ, dữ liệu quản lý bị phân tán, chưa có cơ chế kết nối, chia sẻ hiệu quả giữa các cơ quan chức năng từ Trung ương đến địa phương. Người dân khi tham gia giao dịch phải trải qua nhiều khâu trung gian, tiếp cận thông tin không chính thống, thiếu kiểm chứng, dẫn đến gia tăng rủi ro pháp lý, chi phí không cần thiết, gây méo mó thị trường và cản trở sự phát triển lành mạnh.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu, xây dựng sàn giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý là giải pháp phù hợp, có tính khả thi cao, đáp ứng yêu cầu cấp thiết của thị trường hiện nay.

Theo Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 09/6/2025, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý.
Sàn giao dịch này được xây dựng nhằm công khai, minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp kiểm soát hiệu quả các hoạt động giao dịch, hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, thổi giá, trốn thuế, rửa tiền, các hành vi vi phạm pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Sàn giao dịch bất động sản điện tử sẽ hoạt động trên nền tảng công nghệ hiện đại, tích hợp trực tiếp với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, quy hoạch, tài chính, dân cư, thuế, ngân hàng, đảm bảo việc cung cấp thông tin chính xác, kịp thời cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Thông qua hệ thống này, các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản như: Công bố thông tin dự án, xác thực pháp lý, công chứng, kê khai thuế, đăng ký quyền sở hữu sẽ được thực hiện hoàn toàn trực tuyến, đồng bộ, thuận tiện, nhanh chóng, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm thiểu các khâu trung gian không cần thiết.
Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình xây dựng Chính phủ điện tử, phát triển kinh tế số, đô thị thông minh, góp phần hoàn thiện thể chế quản lý, nâng cao hiệu quả điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh những lợi ích thiết thực, việc nghiên cứu, triển khai sàn giao dịch bất động sản điện tử cũng đặt ra nhiều thách thức không nhỏ.
Trước hết là yêu cầu rất cao về hạ tầng công nghệ thông tin, hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung, bảo đảm tính an toàn, bảo mật tuyệt đối với dữ liệu cá nhân, tài sản và thông tin thị trường. Đây là nền tảng quan trọng, cần được đầu tư đồng bộ, bài bản.
Thứ hai, hệ thống pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, giao dịch điện tử… vẫn còn nhiều khoảng trống, chưa đồng bộ. Hiện chưa có quy định cụ thể về giao dịch bất động sản trực tuyến, hợp đồng điện tử, định danh điện tử, giải quyết tranh chấp trên môi trường mạng. Điều này đòi hỏi các bộ, ngành liên quan khẩn trương nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện hành lang pháp lý phù hợp.
Ngoài ra, năng lực quản lý, trình độ ứng dụng công nghệ thông tin của một bộ phận cán bộ, công chức ở các cơ quan quản lý nhà nước, nhất là tại cấp địa phương vẫn còn hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu trong việc vận hành, quản lý hệ thống mới.
Thói quen giao dịch truyền thống của người dân, doanh nghiệp cũng là thách thức không nhỏ, đòi hỏi phải có thời gian, lộ trình hợp lý và sự vào cuộc đồng bộ của các cơ quan truyền thông trong việc thay đổi nhận thức xã hội.

Để tháo gỡ các vướng mắc, Thường trực Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương rà soát, làm rõ nguyên nhân làm tăng cơ cấu giá bất động sản, tập trung vào các yếu tố như giá đất, giá nguyên vật liệu, lãi suất vay vốn… Trên cơ sở đó, cần khẩn trương đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm giảm thiểu chi phí bất hợp lý, tăng khả năng tiếp cận bất động sản, mở rộng nguồn cung nhà ở, góp phần ổn định thị trường.
Thường trực Chính phủ yêu cầu tiếp tục rà soát, đơn giản hóa, cắt giảm triệt để các thủ tục hành chính không cần thiết, chồng chéo, phấn đấu tối thiểu giảm 30% thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính theo tinh thần Nghị quyết số 66/NQ-CP của Chính phủ.
Đối với các quy chuẩn kỹ thuật không còn phù hợp, gây phát sinh chi phí bất hợp lý cho người dân, doanh nghiệp, như các quy định về quy hoạch, bãi đỗ xe, phòng cháy chữa cháy… cần sớm rà soát, sửa đổi, tạo thuận lợi cho quá trình triển khai dự án.
Chính phủ đặc biệt yêu cầu nghiên cứu, xây dựng các chính sách hỗ trợ đối tượng có nhu cầu ở thực, nhất là người trẻ, người thu nhập trung bình và thấp, nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở và bảo đảm quyền có nơi ở theo Hiến pháp.
Trong đó, một trong những nhiệm vụ trọng tâm là nghiên cứu, xây dựng mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” trên nền tảng điện tử. Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng mô hình cụ thể, bảo đảm tích hợp đầy đủ các quy trình giao dịch, công chứng, kê khai thuế, đăng ký quyền sử dụng đất trên môi trường điện tử, báo cáo Thủ tướng trong tháng 6/2025.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát quy định pháp luật về đất đai, bất động sản, giải phóng mặt bằng để đảm bảo đồng bộ, nhất quán. Cần nghiên cứu so sánh hiệu quả giữa hai mô hình giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp và do Nhà nước thực hiện, làm cơ sở tham mưu điều chỉnh chính sách phù hợp.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên vốn vay cho các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng 8% năm 2025. Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu các gói tín dụng trung hạn với lãi suất ổn định, xây dựng cơ chế vay ưu đãi cho người trẻ và người có nhu cầu mua nhà thực.
Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo hệ thống ngân hàng rà soát chặt chẽ các khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản, bảo đảm định giá sát thực tế, kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng và nghiêm cấm các hành vi tiếp tay thao túng, thổi giá gây bất ổn thị trường.
Việc nghiên cứu, xây dựng sàn giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý là chủ trương đúng đắn, có tính đột phá, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định, lành mạnh, hiệu quả; đồng thời nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, tăng cường niềm tin của người dân, doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Với sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ của các bộ, ngành, địa phương và sự đồng thuận của toàn xã hội, mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử sẽ sớm được triển khai thành công, trở thành công cụ hữu hiệu trong công tác quản lý, điều tiết thị trường, đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Nguyễn Anh Vũ
Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật và Trợ giúp pháp lý