Vướng mắc về điều kiện kinh doanh bất động sản

Giải quyết những vấn đề pháp lý của doanh nghiệp được đề cập tại Diễn đàn Kinh doanh và Pháp luật năm 2024

Câu hỏi 1: Theo quy định tại Điều 8, Điều 9, Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ chỉ quy định thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và thủ tục thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định về thành phần hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản tại điểm b, khoản 1, Điều 41, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP phải có: “Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Tại Công văn số 2329/BXD-PC ngày 18/4/2025, Bộ Xây dựng đã có ý kiến như sau:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 41 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai thì: “Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Pháp luật về kinh doanh bất động sản chỉ quy định đối với 02 trường hợp, cụ thể như sau:

- Tại khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Chính phủ quy định chi tiết khoản này.”.

- Tại khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở “trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. Chính phủ quy định chi tiết khoản này.”.

Liên quan đến nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (trước là Bộ Tài nguyên và Môi trường), đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương gửi văn bản đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường để được hướng dẫn theo thẩm quyền. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương kiến nghị đề xuất Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 41 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất đồng bộ với pháp luật về kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan.