Nhà ở cho thuê – Điểm mới đáng chú ý trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Phạm vi điều chỉnh của nhà ở cho thuê

Theo Dự thảo Luật, toàn bộ Chương IV tập trung điều chỉnh mô hình nhà ở cho thuê do chủ đầu tư dự án xây dựng, tức là các dự án được triển khai theo quy hoạch, có thủ tục đầu tư và do chủ đầu tư chuyên nghiệp thực hiện.

Trong khi đó, trên thực tế, phần lớn nhu cầu thuê nhà của công nhân, người lao động tự do và sinh viên tại các đô thị hiện nay vẫn được đáp ứng thông qua mô hình nhà trọ, chung cư mini hoặc nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng và cho thuê. Đây là loại hình khá phổ biến nhưng hiện chưa thuộc phạm vi điều chỉnh trực tiếp của Chương IV trong Dự thảo Luật.

Xét trên thực tế, khu vực nhà trọ dân sinh hiện đang đáp ứng phần lớn nhu cầu thuê nhà của người dân, với quy mô lớn hơn đáng kể so với nguồn cung từ các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư theo hình thức chính thức. Tuy nhiên, việc chưa có khung pháp lý điều chỉnh đầy đủ đối với loại hình này cũng đặt ra nhiều vấn đề cần quan tâm.

Một trong những hệ quả là người thuê nhà chưa có cơ sở pháp lý để được bảo đảm các tiêu chuẩn tối thiểu về an toàn công trình, phòng cháy, chữa cháy và điều kiện sinh hoạt. Đồng thời, các hộ gia đình, cá nhân kinh doanh nhà trọ cũng chưa có cơ chế hỗ trợ hoặc động lực về chính sách để đầu tư nâng cấp, cải thiện chất lượng công trình. Điều này dẫn đến tình trạng phát triển tự phát của loại hình nhà trọ trong nhiều năm qua mà các chính sách về nhà ở vẫn chưa giải quyết được một cách toàn diện.

Bên cạnh đó, việc Chương IV chỉ điều chỉnh mô hình nhà ở cho thuê theo dự án cũng cần tiếp tục được nghiên cứu trong mối tương quan với cách phân loại bốn nhóm nhà ở của chính Dự thảo Luật, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Nếu nhà ở cho thuê được xác định là một nhóm chính sách độc lập thì phạm vi điều chỉnh của nhóm này có thể cần được xem xét theo hướng bao quát các hình thức phát triển nhà ở cho thuê phục vụ nhu cầu ở ổn định, lâu dài, không chỉ giới hạn đối với các dự án do doanh nghiệp đầu tư mà còn bao gồm cả mô hình do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng và cho thuê.

Từ thực tiễn đó, đề xuất nghiên cứu bổ sung trong Chương IV một mục riêng quy định về nhà ở cho thuê do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng.

Cơ chế lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) xác định phát triển nhà ở cho thuê là một trong những chính sách quan trọng nhằm tạo nguồn cung nhà ở ổn định cho công nhân, người lao động và các nhóm dân cư có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Tuy nhiên, đối với cơ chế lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở cho thuê sử dụng nguồn vốn ngoài nhà nước, một số nội dung của Dự thảo tiếp tục được nghiên cứu, trao đổi.

Theo khoản 1 Điều 55 của Dự thảo, đất để phát triển nhà ở cho thuê theo dự án là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Tiếp đó, khoản 1 Điều 56 quy định việc lựa chọn chủ đầu tư các dự án này được thực hiện theo hình thức giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không thực hiện thủ tục đấu thầu.

Theo quy định này, đối với các dự án nhà ở cho thuê sử dụng vốn ngoài nhà nước và được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, việc lựa chọn chủ đầu tư không thực hiện thông qua cơ chế đấu thầu. Đồng thời, Dự thảo cũng chưa quy định các điều kiện cụ thể về quy mô dự án hoặc cơ chế công khai thông tin để các nhà đầu tư khác có nhu cầu có thể tiếp cận và tham gia cạnh tranh.

Trong khi đó, các quy định của pháp luật về đấu thầu được xây dựng nhằm bảo đảm nguyên tắc cạnh tranh, công khai, minh bạch và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai. Nếu tiếp tục áp dụng cơ chế miễn đấu thầu đối với toàn bộ nhóm dự án này, một số nội dung có thể cần được nghiên cứu, đánh giá thêm.

Thứ nhất, việc giao đất cho một chủ đầu tư mà không thông qua quá trình lựa chọn cạnh tranh có thể làm giảm cơ sở khách quan để đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng triển khai dự án của nhà đầu tư.

Thứ hai, giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp không có cơ chế cạnh tranh cũng có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai, đặc biệt đối với quỹ đất tại các đô thị lớn.

Thứ ba, việc chưa có cơ chế công khai thông tin dự án trước khi giao chủ đầu tư có thể hạn chế cơ hội tham gia của các nhà đầu tư khác, kể cả trong trường hợp họ có năng lực và phương án đầu tư phù hợp hơn.

Từ những vấn đề nêu trên, đề xuất nghiên cứu không áp dụng cơ chế miễn đấu thầu tuyệt đối đối với toàn bộ các dự án nhà ở cho thuê sử dụng vốn ngoài nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Dự thảo. Theo đó, nguyên tắc chung có thể được xem xét theo hướng thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Điều 126 Luật Đất đai năm 2024; đồng thời chỉ áp dụng cơ chế giao trực tiếp chủ đầu tư trong những trường hợp đáp ứng các điều kiện cụ thể, tương tự cơ chế đang được áp dụng đối với một số dự án nhà ở xã hội.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ vừa góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê, vừa bảo đảm tính cạnh tranh, công khai, minh bạch trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.