NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG QUẢN LÝ CHUNG CƯ TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

1. Chậm bàn giao quỹ đất, nhiều chung cư còn chưa có ban quản trị
Thông qua một số khảo sát thực tế dưới đây, mọi người sẽ có cái nhìn khách quan hơn về tình trạng vướng mắc trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay.
Trên địa bàn quận Thanh Xuân có 108 tòa nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, bao gồm 83 tòa chung cư thương mại; 24 chung cư tái định cư, 1 chung cư nhà ở xã hội, ngoài ra địa bàn quận còn có 219 tòa nhà chung cư cũ. 
Đến nay đã có 108 tòa chung cư đưa vào sử dụng, nhưng mới có 90 tòa thành lập Ban Quản trị; 83/90 tòa chung cư được bàn giao phòng sinh hoạt cộng đồng; 54/90 tòa nhà được chủ đầu tư bàn giao hết quỹ bảo trì. 
Quận còn gặp một số khó khăn trong quản lý nhà chung cư, như chung cư The Legacy (106 Ngụy Như Kon Tum - Nhân Chính) đang chờ kết luận sau thanh tra của Thanh tra Chính phủ nên các thủ tục đầu tư, điều chỉnh dự án chưa được các cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận. Tại chung cư King Palace (108 Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình), do điều chỉnh quy hoạch chi tiết dẫn đến phát sinh tiền sử dụng đất cần nộp ngân sách nhà nước. Đến nay, dự án chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt tiền sử dụng đất bổ sung nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để nộp tiền vào ngân sách thành phố nên không thể thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…
Qua khảo sát, đối với 19 chung cư chậm bàn giao quỹ bảo trì, quận Thanh Xuân sớm đề xuất phương án xử lý triệt để với các chủ đầu tư, nhằm sớm bàn giao cho người dân thực hiện bảo trì. Ban Đô thị đề nghị quận Thanh Xuân và các sở chuyên ngành rà soát các văn bản nhà nước, đặc biệt là các hướng dẫn của ngành để tham mưu, đề xuất các giải pháp tháo gỡ những tồn tại, vướng mắc trong quản lý nhà chung cư hiện nay.
Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm có 159 chung cư đã đưa vào sử dụng. Trong đó, chung cư thương mại, chung cư tự quản, nhà ở công vụ do quân đội quản lý là 134 toà; chung cư tái định cư là 7 toà và 18 toà nhà ở xã hội.
Các chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng sau khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực có 140 tòa. Đến nay, đã có 113/140 chung cư có Ban Quản trị (chiếm 80,7%), còn lại 27 tòa. Các chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực có 19 tòa, do nhân dân tự bầu ban quản lý; với nhà ở công vụ, quân đội quản lý trực tiếp không thành lập ban quản trị, không có kinh phí bảo trì.
Về kết quả bàn giao diện tích sở hữu chung, có 93/113 tòa đã tổ chức bàn giao (chiếm 81%), còn lại 20 tòa, trong đó, 12 tòa có tranh chấp về sở hữu, quản lý, sử dụng diện tích để xe ô tô mà chủ đầu tư giữ lại không bán... 
Việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm hiện nay còn một số tồn tại, bất cập, vướng mắc như một số chung cư không có quỹ bảo trì (nhà chung cư xây dựng trước năm 2005, nhà chung cư tái định cư), thành viên Ban Quản trị không có thù lao khi hoạt động, do đó, cư dân không muốn ứng cử tham gia Ban Quản trị. Trong công tác bàn giao hồ sơ nhà chung cư, trách nhiệm lập và bàn giao hồ sơ cho Ban Quản trị nhà chung cư là của chủ đầu tư, tuy nhiên, một số chủ đầu tư làm thất lạc hồ sơ hoặc quá trình thi công xây dựng, chủ đầu tư sai thiết kế được duyệt nên chậm bàn giao...
Quận Hoàng Mai có 164 nhà chung cư đưa vào sử dụng từ năm 2005 (từ khi có Luật Nhà ở năm 2005), trong đó, có 125 nhà chung cư thương mại, 8 chung cư nhà ở xã hội, 9/31 nhà chung cư tái định cư. Đến nay, đã có 119 chung cư thành lập Ban Quản trị; có 121 chung cư bố trí, bàn giao phòng sinh hoạt cộng đồng; có 91 chung cư bàn giao quỹ bảo trì...
Điều đáng quan tâm là địa bàn quận Hoàng Mai hiện có 31 toà nhà chung cư, đưa vào sử dụng từ năm 2005, đang xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp. Việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn quận vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc như trong nghiệm thu, bàn giao nhà chung cư hồ sơ pháp lý không rõ ràng, không thống nhất làm phát sinh các tranh chấp, mẫu thuật trong việc phân định diện tích sở hữu chung, riêng và công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, gây khó khăn cho chính quyền trong việc giải quyết.
Quận cũng có vướng mắc trong việc thành lập Ban Quản trị, xuất phát từ lợi ích của chủ đầu tư, mong muốn được nhận nhà sớm của cư dân nên nhiều dự án, chủ đầu tư và cư dân đã thỏa thuận bàn giao căn hộ để ở dưới hình thức cải tạo, sửa chữa. Một số dự án chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, điều chỉnh quy hoạch khi chưa được phê duyệt nên chưa được chấp thuận nghiệm thu theo quy định.
2. Kiến nghị giải pháp
Từ những thực trạng thực tế nêu trên, nhận thấy rằng một số quy định pháp luật liên quan đến quản lý chung cư còn chưa phù hợp với thực tế nên đã phát sinh khiếu kiện. Tuy nhiên vấn đề quan trọng để giải quyết vướng mắc vẫn là sự phối hợp chặt chẽ giữa Chủ đầu tư dự án và ủy ban nhân dân các quận – nơi gần gũi, giám sát các công trình.
Quá trình phát triển nhà chung cư trên địa bàn thành phố tương đối nhanh và có nhiều thay đổi so với thời kỳ trước trong khi một số quy định của pháp luật trong Luật Nhà ở và nhận thức của một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý và một bộ phận người dân còn hạn chế chính vì vậy trong thời gian vừa qua đã xảy ra không ít các vướng mắc, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư.
Để giải quyết những tồn tại này, Hà Nội cần phải thực hiện đồng bộ một số giải pháp như nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật để tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật.
Trước khi Luật Nhà ở được hoàn thiện và sửa đổi; các cơ quan có thẩm quyền cần phải ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo hướng: chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư (được chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền đặt hàng quản lý) chịu trách nhiệm quản lý sử dụng, vận hành có sự phối hợp giám sát của Ban quản trị nhà chung cư và chính quyền địa phương nơi có nhà chung cư.
Quận/huyện có nhà chung cư cần chủ động phối hợp với chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành để tháo gỡ tranh chấp, vướng mắc của người dân. Đồng thời, tuyên truyền, hướng dẫn để người dân nắm rõ được các quy định của thành phố liên quan đến việc quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đối với những vi phạm đã được pháp luật quy định và có chế tài xử lý, Ủy ban Nhân dân các quận, huyện cần tổ chức kiểm tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, nhằm thiết lập trật tự, kỷ cương trong quản lý sử dụng nhà ở chung cư.
Hơn thế nữa, Thành phố Hà Nội cần có Chỉ thị về vấn đề này và cần có các mẫu hợp đồng, sổ tay chung cư để người dân dễ hiểu. Ban Quản lý chung cư, đại diện cho dân phải tham gia những khóa học về quản lý chung cư, bởi thực tế cơ quan quản lý chưa nắm được nguyên lý: chủ tài sản phải có quyền và trách nhiệm quản lý tài sản của mình; chung cư là tài sản đặc thù gồm quyền tài sản riêng và tài sản chung. Luật cần có quy định chi tiết để chung cư lúc nào cũng có người quản, kể cả giai đoạn chưa có hội nghị chung cư. Đặc biệt phải nêu rõ các phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư.
Người mua phải xem kỹ để khi đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời. Một trong hai điều kiện là khi 1/2 chung cư được bán hoặc được sử dụng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó lập ra ban quản lý chung cư với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền hạn, không thực hiện đúng trách nhiệm. Tổ chức đấu thầu để chọn đơn vị quản lý. Việc bàn giao từ đơn vị quản lý tiền kỳ sang đơn vị quản lý chính thức cũng được pháp luật quy định. Điều lệ quản lý và dự thảo phí quản lý phải đưa ra hội nghị chung cư. Phí phụ thuộc vào phương án quản lý, sử dụng dịch vụ, tần suất... mà cư dân chọn theo đa số.
Các thông tư, quy định của Bộ Xây dựng mới đề cập đến điều kiện mua, thuê nhà nhưng sau đó trách nhiệm của ai thì chưa rõ. Ai sẽ là người quản suốt 10 năm trời để đảm bảo nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích. Trình tự, thủ tục xử lý, cưỡng chế thu hồi với các trường hợp bán, cho ở nhờ, cho thuê nhà ở xã hội ra sao (?). Những điều này cần cân nhắc để sửa đổi trong Luật Nhà ở./.