“Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Việc quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “trên 200 tỷ đồng” sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công, như ví dụ sau đây:

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A tại thành phố Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m² tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m² theo Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh. TP. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m².

Nếu áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất Dự án A thì Ủy ban nhân dân Thành phố có thể quy định “hệ số K” tùy thuộc khu vực và tùy thuộc loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng) để xây dựng các hệ số điều chinh phù hợp.

Giả định năm 2023 áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho Dự án A thì chủ đầu tư Dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m² = 165 tỷ đồng/m² và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).

Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản, luôn luôn “nắm đằng chuôi” do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bàng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.

Quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất “trên 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất, nên “chiếc áo 200 tỷ đồng mặc vừa” với các địa phương này. Chính vì thế nên tất cả 20 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tham dự Hội nghị lấy ý kiến về “Dự thảo Nghị định 44” do Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 11/07/2023 đều tán thành quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất, Chỉ riêng tỉnh Tiền Giang cho biết, nếu “Dự thảo Nghị định 44” được thông qua thì trước mắt tỉnh vẫn lựa chọn áp dụng “phương pháp so sánh” do Bảng giá đất của địa phương hiện còn thấp (!).

Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị bao gồm các dự án quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” thì cần phải bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng” để áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng”.

Trường hợp vẫn quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” tại Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,“có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” do không được phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” cho các dự án này.

Đồng thời, việc cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để “d) Thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển” (dự án lấn biển), mà trên thực tế thì khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các “vùng đất mới” không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương, mà các chủ đầu tư “dự án lấn biển” hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để “đánh thức” một khu đất “hẻo lánh” thành “khu đất có tiềm năng phát triển” thì cũng không thể áp dụng “phương pháp so sánh” hoặc “phương pháp thu nhập” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các “khu đất có tiềm năng phát triển” này, mà chỉ có “phương pháp thặng dư” là “phương pháp định giá đất” phù hợp, nên rất cần thiết giữ lại “phương pháp thặng dư” để áp dụng cho các trường hợp này.

Tuy nhiên trong hơn 08 năm qua, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp định giá đất bao gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp chiết trừ”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” và chỉ cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” đối với “thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại…”, nhưng trong thực tế, đa số các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị đều có giá đất cao hơn mức 30 tỷ đồng (20 tỷ đồng; 10 tỷ đồng) so với Bảng giá đất của địa phương, nên tất cả các địa phương chủ yếu áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, điển hình là TP. Hồ Chí Minh từ ngày 01/07/2014 (ngày Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có hiệu lực) đến nay, đã thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 320 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị và đã áp dụng “phương pháp thặng dư” đối với 280 dự án, chiếm đến 87,5%.

“Bất cập” của “phương pháp thặng dư” là thực hiện trên cơ sở “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” và do quy định việc thu thập thông tin về giá đất của các dự án có đặc điểm tương tự còn nhiều “bất cập, hạn chế” dẫn đến kết quả định giá đất theo “phương pháp thặng dư” trong các năm qua chưa bảo đảm độ tin cậy, có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, như Bộ Tài nguyên Môi trường dẫn chứng 01 trường hợp cùng một dự án, cùng áp dụng “phương pháp thặng dư”, nhưng do 03 cơ quan khác nhau lần lượt thực hiện thì cho ra 03 kết quả định giá đất rất khác nhau (Cơ quan 1: 900 tỷ đồng; Cơ quan 2: 1.800 tỷ đồng; Cơ quan 3: hơn 3.000 tỷ đồng) cho thấy các kết quả chênh lệch rất lớn, độ chính xác không cao và cũng không thể khẳng định kết quả nào là chính xác.

Về mặt khoa học định giá thì cũng cần nhận thấy, tất cả “các phương pháp định giá đất” đều “có tính giả định” để “định giá đất” và đưa ra kết quả “giá đất” đối với thửa đất, khu đất được định giá, có nghĩa là thửa đất, khu đất này chưa có “giá đất” tại thời điểm định giá, mà “bất cập” lớn nhất, thiếu chính xác nhất là quy định về công tác “điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu” và việc ước tính “tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương” (quy định tại Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT)

Do vây, để áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải “công thức hoá, lượng hoá” hoạt động “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được “lượng hoá”, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.

Đối với việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị để đảm bảo hiệu quả thì cần phải có 02 điều kiện chủ yếu sau đây:

Điều kiện 1: Phải xây dựng Bảng giá đất theo tuyến đường (đoạn đường) để xác định chỉ số giá đất trong Bảng giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định theo thuật toán xác suất thống kê, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI); hoặc phải xây dựng Bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận, để phấn đấu trong khoảng 05 năm tới đây sẽ xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực (update real time).

Nhưng, “bất cập và hạn chế lớn nhất” của công tác xây dựng “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” hiện nay chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực do một số nguyên nhân sau đây: (1) Do Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu thuế chuyển nhượng nhà đất bằng 2% giá trị hợp đồng, không phân biệt việc chuyển nhượng nhà đất có lãi, hòa vốn hoặc bị lỗ dẫn đến trên thực tế có nhiều trường hợp cả bên mua và bên bán “cùng thỏa thuận” kê khai giá giao dịch nhà đất thấp hơn so với giá giao dịch thật là hiện tượng phổ biến (thậm chí có trường hợp kê khai giá giao dịch nhà đất thấp hơn nhiều lần) và do pháp luật chưa xử lý nghiêm minh các trường hợp khai thấp để “né” thuế, đi đôi với công tác tuyên truyền pháp luật còn hạn chế trong việc nâng cao nhận thức của người dân về nghĩa vụ nộp thuế, nên “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” hiện nay chưa bảo đảm tính chính xác; (2) Do phải có thời gian để chờ hoàn thành Đề án “Phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia giai đoạn 2022 - 2025, tầm nhìn đến năm 2030” (“Đề án 06”), xây dựng Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, nhằm xây dựng “cơ sở dữ liệu lớn quốc gia (big data)” trong đó có “cơ sở dữ liệu giá đất” để ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo và thuật toán xác suất thống kê để xác định chỉ số giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất và được cập nhật ngay lập tức theo thời gian thực.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị xem xét việc quy định “phương pháp định giá đất hàng loạt” để thực hiện xây dựng Bảng giá đất, mà trên thực tế nước ta đã áp dụng  để xây dựng Bảng giá đất trong 20 năm qua, thể hiện Bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều được xây dựng theo từng tuyến đường, từng đoạn đường, từng khu vực, không xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất, mà cũng không thể và không cần thiết xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất.  Nhưng sau khi hoàn thành “Đề án 06”, xây dựng được Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, cơ sở dữ liệu lớn về giá đất thì Nhà nước nắm được giá đất đến từng thửa đất theo thời gian thực.

“Phương pháp định giá đất hàng loạt” gần như tích hợp tất cả các “phương pháp định giá đất”, mà hiện nay còn được tăng cường thêm sức mạnh và tính hiệu quả thông qua kết quả của “Đề án 06”, trí tuệ nhân tạo (AI) và thuật toán xác suất thống kê để tính chỉ số giá đất trung bình của Bảng giá đất.

Điều kiện 2: Phải xây dựng được “các hệ số điều chỉnh giá đất” phù hợp theo từng khu vực (như TP. Hồ Chí Minh chia thành 05 khu vực giá đất); hoặc theo từng loại dự án bất động sản (dự án cao cấp, dự án trung cấp, dự án bình dân; hoặc dự án cao tầng, dự án thấp tầng hoặc dự án hỗn hợp cao tầng và thấp tầng); hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… và 01 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 01 hoặc một số “hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Một vấn đề cũng rất cần đặt ra là Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quan điểm “không tận thu”, “lọt sàng xuống nia” vì Nhà nước nếu có thu ít một chút thì doanh nghiệp và người dân có thêm tiền một chút sẽ sử dụng số tiền “dôi thêm” này để đầu tư hay tiêu dùng góp phần kích thích tổng cầu đầu tư và tổng cầu tiêu dùng đều có lợi cho nền kinh tế và xã hội./.