Tổng kết thi hành chính sách phát triển nhà ở xã hội và định hướng dự thảo nghị quyết của quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp

Những năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và xác định là một vấn đề an sinh xã hội, một nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua từng thời kỳ và đã được thể hiện trong các văn kiện, Nghị quyết của các kỳ Đại hội Đảng toàn quốc

Thực hiện các chủ trương của Đảng về chính sách nhà ở xã hội, nhiều văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội đã được Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành, địa phương ban hành.  Đến nay, hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội về cơ bản đã được ban hành tương đối đầy đủ, nhiều sự đổi mới có tính đột phá để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là các cơ chế chính sách ưu đãi hỗ trợ cho việc phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội, bao gồm đối tượng là người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Tuy nhiên, sau gần 13 năm triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội [1], đặc biệt là các chính sách nhà ở xã hội đã được ban hành tại Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn nhiều bất cập, vướng mắc ngay trong quy định và trong triển khai thực hiện.
Nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, trong đó có chính sách về nhà ở xã hội, nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân có thu nhập còn thấp, trên cơ sở kết quả tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2014 của các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương và các địa phương, Bộ Xây dựng tổng hợp và báo cáo Chính phủ về tình hình thi hành chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

 PHẦN 1
TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THI HÀNH
I. Về việc ban hành văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2014
1. Đối với các cơ quan cấp Trung ương:
- Ngay sau khi Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định để hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có liên quan đến nhà ở xã hội, bao gồm: (1) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; (2) Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
- Các Nghị quyết của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế chính sách và bố trí nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội: Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu; Nghị quyết số 41/NQ-CP ngày 09/4/2020; Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 và Nghị quyết số 58/NQ-CP ngày 08/6/2021.
- Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành nhiều Quyết định, Chỉ thị để triển khai thực hiện các chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội như: Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Quyết định số 22/2015/QĐ-TTg; Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg; Quyết định số 48/2014/QĐ-TTg; Quyết định số 714/2018/QĐ-TTg; Quyết định số 319/2020/QĐ-TTg, Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, Quyết định số 655/QĐ-TTg ngày 12/5/2017 phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các khu công nghiệp, khu chế xuất” (sửa đổi, bổ sung tại Quyết định số 1729/QĐ-TTg ngày 04/11/2020), Chỉ thị số 03/CT-TT ngày 25/01/2017; Chỉ thị số 09/CT-TTg ngày 01/4/2019 và Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 14/6/2021.
- Bộ Xây dựng theo thẩm quyền cũng đã ban hành hàng loạt các Thông tư để triển khai các quy định về chính sách nhà ở xã hội được giao trong Luật Nhà ở năm 2014 cũng như các Nghị định của Chính phủ cụ thể là: Thông tư số 19/2016/TT-BXD (nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước), Thông tư số 20/2016/TT-BXD, Thông tư số 09/2021/TT-BXD. Ngoài ra một số Bộ, ngành khác theo chức năng, nhiệm vụ được giao trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cũng đã ban hành các văn bản theo thẩm quyền như: Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư số 139/2016/TT-BTC ngày 12/9/2016 hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội; Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, v.v..
Có thể nói rằng với quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu trên đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, cụ thể để điều chỉnh hầu hết các hoạt động của các tổ chức, cá nhân cũng như các chủ thể có liên quan trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
2. Đối với địa phương
Thực hiện quy định của Luật Nhà ở 2104 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhiều Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã chủ động rà soát các điều, khoản được giao về chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2014 vàcác Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, các Thông tư hướng dẫn để ban hành các văn bản theo thẩm quyền. Tuy nhiên, tại một số địa phương, việc ban hành các văn bản còn chưa kịp thời, còn chậm so với yêu cầu; có một số nội dung vẫn chưa được quy định, quy định chưa cụ thể, chưa phù hợp với thực tế, có những quy định chưa đúng thẩm quyền, chưa phù hợp với pháp luật nhà ở xã hội hiện hành.
Nhìn chung, việc ban hành theo thẩm quyền các nội dung trong lĩnh vực  nhà ở xã hội của các địa phương đã làm cho các quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đi vào cuộc sống thực tiễn, tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động trong lĩnh vực nhà ở xã hội của các chủ thể, góp phần đưa công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội đi vào nề nếp làm giảm đáng kể các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan đến nhà ở xã hội.
II. Nội dung chính về chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội Khóa 13, Kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014, có 13 Chương với 183 Điều, trong đó dành 01 chương (Chương 4) để quy định riêng về chính sách nhà ở xã hội.
Có thể nói rằng đây là Chương mới quan trọng của Luật nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã quy định nhiều nội dung liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội như: (1) quy định cụ thể 10 nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở như: người có công với cách mạng, công nhân lao động, người thu nhập thấp tại đô thị...(2) quy định cụ thể các cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi vay vốn, hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng; (3) quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, khu công nghiệp; (4) loại nhà, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; (5) thủ tục lựa chọn chủ đầu tư; (6) huy động vốn; (7) mua nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội…
PHẦN 2
KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

I. Về phát triển nhà ở xã hội

Việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng chính sách xã hội, trong đó các đối tượng là người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp luôn được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở. Đặc biệt, kể từ khi Luật Nhà ở được ban hành thì việc thực hiện chủ trương này đã được triển khai rộng khắp trong cả nước, nhiều đối tượng là người lao động, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã được Nhà nước tạo điều kiện, hỗ trợ về nhà ở. Cụ thể như sau:
1. Về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội:
Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến nay đã có 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983 ha.
2. Về dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp
Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2. Trong đó:
- Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: Đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8.045.000 m2.
- Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Hiện nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 4.815.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 291 dự án, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 14.520.000 m2.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh
- Về nhà ở xã hội:
Trong giai đoạn 2015 - 2020, xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng 23 dự án, với tổng diện tích 31,65 ha, 1.480.551 m² sàn xây dựng, quy mô 18.085 căn hộ. Một số tiêu chí cơ bản như sau:
+ Nguồn vốn đầu tư xây dựng: 02 dự án sử dụng vốn ngân sách với quy mô: 366 căn hộ; 20 dự án sử dụng vốn doanh nghiệp với quy mô: 17.001 căn hộ; 01 dự án vừa sử dụng vốn ngân sách vừa sử dụng vốn doanh nghiệp (dự án tại số 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân) với quy mô: 718 căn hộ (254 căn hộ thuộc vốn ngân sách, 464 căn hộ thuộc vốn doanh nghiệp). Như vậy, trong giai đoạn này vốn ngân sách đã đầu tư 620 căn hộ (chiếm 3,43%), vốn doanh nghiệp đã đầu tư 17.465 căn hộ (chiếm 96,57%).
+ Đối với 23 dự án nhà ở xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 18.085 căn hộ, có 03 dự án sử dụng đất quốc phòng an ninh, với tổng diện tích đất 26.290 m², tổng diện tích sàn xây dựng 165.586 m², quy mô 1.524 căn hộ (chiếm 8,4%); có 07 dự án sử dụng đất do nhà nước trực tiếp quản lý, với tổng diện tích đất 78.433 m², tổng diện tích sàn xây dựng 292.383 m², quy mô 4.745 căn hộ (chiếm 26,2%); có 13 dự án sử dụng đất do doanh nghiệp tự đền bù giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích đất 211.776 m², tổng diện tích sàn xây dựng 922.583 m², quy mô 11.816 căn hộ (chiếm 65,4%), 25 dự án dự kiến triển khai đầu tư xây dựng giai đoạn 2021-2025 với tổng số căn hộ là 30.610 căn.
- Về nhà lưu trú công nhân:
Trong giai đoạn 2015 - 2020, đã đầu tư xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng 02 dự án, tổng diện tích đất 4,96 ha, quy mô 1.044 phòng, tổng diện tích sàn 61,686 m², đáp ứng 5.768 chỗ ở cho công nhân.
- Về ký túc xá sinh viên:
Trong giai đoạn 2015 - 2020, đã đầu tư xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng 01 dự án với quy mô diện tích sàn xây dựng 4.215 m²; đáp ứng khoảng 423 chỗ ở sinh viên.
Tại Thành phố Hà Nội
Trong giai đoạn 2016-2020, trên địa bàn Thành phố đã có 25 dự án đã hoàn thành với 1.254.087 m2 sàn nhà ở xã hội, trong đó: Nhà sinh viên (ký túc xá): 02 dự án với 27.201 m2 sàn; nhà ở công nhân: 0 dự án; nhà ở phục vụ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở: 23 dự án với khoảng 1.226.886 m2 sàn, 12.659 căn hộ;
Ngoài ra, hiện có 52 dự án đang triển khai với 4.139.346 m2 sàn nhà ở xã hội, trong đó: nhà sinh viên (ký túc xá): 0 dự án; nhà ở công nhân 09 dự án với khoảng 574.931 m2 sàn nhà ở; nhà ở phục vụ các đối tượng theo Điều 49 của Luật Nhà ở: 43 dự án với khoảng 3.564.415 m2 sàn (gồm 26 dự án độc lập với khoảng 1.735.066 m2 sàn và 17 dự án nhà ở thương mại có nhà ở xã hội với khoảng 1.829.349 m2 sàn)
3. Về phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang
- Theo báo cáo tại văn bản số 2939/BQP-TCHC ngày 16/8/2021 của Bộ Quốc phòng thì các dự án nhà ở chính sách, nhà ở xã hội dự kiến đầu tư xây dựng mới theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 đang phải tạm dừng triển khai thủ tục đầu tư do phương án sắp xếp lại, xử lý tài sản công chưa được phê duyệt. Bộ Quốc phòng chưa báo cáo cụ thể về số lượng và quy mô các dự án do Bộ triển khai thực hiện. Tuy nhiên, qua số liệu Bộ Quốc phòng cung cấp, đến nay Bộ đang thực hiện 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 7 dự án đang tạm dừng để chờ phương án sắp xếp, xử lý tài sản công.
        - Đối với các dự án nhà ở xã hội do Bộ Công an chỉ đạo triển khai thực hiện: Hiện nay, Bộ Xây dựng chưa nhận được báo cáo của Bộ Công an, tuy nhiên qua trao đổi thông tin thì đến nay Bộ Công an chưa có dự án nhà ở xã hội được triển khai thực hiện.
4. Về chương trình nhà ở sinh viên
Đến nay đã có 90/95 dự án nhà ở sinh viên hoàn thành đầu tư xây dựng, đưa vào sử dụng, đáp ứng chỗ ở cho trên 200.000 sinh viên, 05 dự án còn lại mới hoàn thành một phần các hạng mục công trình, phần còn lại đang bị dừng do thiếu nguồn vốn trái phiếu Chính phủ. Theo báo cáo của Kho bạc Nhà nước, tổng số vốn TPCP đã thanh toán, giải ngân là 12.076,077 tỷ đồng (đạt 96% nguồn vốn TPCP đã phân bổ). Các dự án được đưa vào sử dụng đã đáp ứng chỗ ở cho khoảng 200.000 sinh viên, hiệu suất sử dụng trung bình các khu ký túc xá đạt khoảng 85%.
5. Về chính sách hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở
- Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg ngày 26/4/2013: Theo báo cáo của các địa phương, tính từ đầu chương trình đến thời điểm kết thúc thực hiện chính sách (ngày 31/12/2019), cả nước đã hoàn thành hỗ trợ cho 339.176 hộ đạt tỷ lệ 96,7% so với số liệu thực tế, trong đó:
- Có 329.841 hộ (gồm 157.668 hộ xây mới, 172.173 hộ sửa chữa) được hỗ trợ bằng ngân sách Trung ương.
- Có 5.059 hộ (gồm 2.702 hộ xây mới, 2.257 hộ sửa chữa) ngoài Đề án đã thẩm tra nhưng đã được hỗ trợ bằng ngân sách Trung ương (số liệu tạm tính do một số địa phương chưa phân tách số liệu các hộ trong Đề án đã được Bộ LĐTBXH thẩm tra và số hộ chưa được Bộ LĐTBXH thẩm tra nhưng đã hỗ trợ bằng ngân sách Trung ương).
- Có 4.276 hộ được hỗ trợ bằng các nguồn kinh phí khác.
Một số địa phương có điều kiện hỗ trợ thêm kinh phí từ ngân sách địa phương và huy động thêm sự tham gia của cộng đồng, các nguồn vốn hợp pháp khác nên đạt kết quả hỗ trợ tốt, đạt tỷ lệ trên 98% gồm: Yên Bái, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, TP. Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Vĩnh Long, Hậu Giang; Tuy nhiên, có một số địa phương có kết quả hỗ trợ chưa tốt, đạt tỷ lệ dưới 80% gồm: Hòa Bình, Thái Bình, Tây Ninh, Long An, Bến Tre.
- Chương trình hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/8/2015: Theo báo cáo của 58 tỉnh, thành phố tham gia chương trình và NHCSXH, tính đến tháng 12/2020, các địa phương này đã thực hiện hỗ trợ được 117.427/236.324 hộ nghèo xây dựng, sửa chữa nhà ở đạt tiêu chuẩn “3 cứng” (nền cứng, khung - tường cứng, mái cứng), đạt tỷ lệ khoảng 50% so với số lượng hộ phải hỗ trợ thực tế.
        - Chương trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền Trung theo Quyết định 48/2014/QĐ-TTg ngày 28/8/2014: tính đến hết năm 2021, các địa phương đã thực hiện hỗ trợ được khoảng 19.032/23.797 hộ nghèo xây dựng, sửa chữa nhà ở phòng tránh bão, lụt, đạt tỷ lệ 80% (trong đó có khoảng 3.920 hộ được hỗ trợ theo dự án GCF Hợp phần 1 - “Hỗ trợ xây nhà chống chịu bão lụt” thuộc dự án “Tăng cường khả năng chống chịu với những tác động của biến đổi khí hậu cho các cộng đồng dễ bị tổn thương ven biển VN”).   
        - Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long theo Quyết định số 714/QĐ-TTg ngày 14/6/2018 và Quyết định số 319/QĐ-TTg ngày 01/3/2020:
Theo báo cáo mới nhất của các địa phương, nhu cầu đầu tư cụm tuyến dân cư và bờ bao giai đoạn 2018-2025 là 50 dự án để đảm bảo khoảng 16.751 chỗ ở an toàn ổn định (trong đó có 39 dự án là cụm, tuyến dân cư để di dời 10.280 hộ; 11 dự án là các bờ bao khu dân cư với 6.471 hộ), với tổng kinh phí dự kiến khoảng 3.769,5 tỷ đồng.

II. Về nguồn vốn dành để đầu tư phát triển nhà ở xã hội

1. Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước
Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua chủ yếu dùng để phát triển nhà ở xã hội và để thực hiện các Chương trình mục tiêu về nhà ở như nhà ở cho người có công với cách mạng, nhà ở cho hộ nghèo khu vực nông thôn, nhà ở cho hộ nghèo phòng tránh bão, lụt,…Cụ thể như sau:
(1) Về kết quả thực hiện gói 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ:
Nhằm mục tiêu kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, từng bước thực hiện tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh, tạo sự chuyển biến ngay từ những tháng đầu năm, phấn đấu đạt mức cao nhất các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm 2013, đồng thời thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn, tạo thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh, từng bước xử lý nợ xấu gắn với hỗ trợ phát triển thị trường, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu.
Tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn cho Chương trình (ngày 31/12/2016), doanh số giải ngân của Chương trình là 29.679 tỷ đồng (trong đó: doanh số cho vay đối với cá nhân là 24.285,2 tỷ đồng (52.778 khách hàng); doanh số cho vay đối với doanh nghiệp là 5.393,8 tỷ đồng (106), đạt 98,93% số tiền dự kiến của Chương trình (khoảng 30.000 tỷ đồng).
Tính đến cuối năm 2019, dư nợ cho vay theo Chương trình của các ngân hàng thương mại còn 14.046,49 tỷ đồng.
Có thể nói rằng, Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP là chính sách đúng đắn, hiệu quả, kịp thời, có tác động sâu rộng đến kinh tế-xã hội của đất nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong giai đoạn 2013-2016. Chương trình cũng được xã hội và các tổ chức quốc tế (trong đó có Ngân hàng Thế giới-WB) đánh giá cao về tính hiệu quả, công tác giải ngân tốt và có tỷ lệ nợ xấu thấp (1,15%) hơn so với tỷ lệ nợ xấu nói chung của thị trường bất động sản (khoảng 2%). Tính đến 31/12/2016 Chương trình này đã: (i) hỗ trợ cho khoảng 53.000 cá nhân, hộ gia đình được tiếp cận vốn tín dụng ưu đãi để mua và sửa chữa nhà ở; (ii) điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của thị trường bất động sản theo hướng ưu tiên phát triển các sản phẩm nhà ở có giá cả phải chăng, đáp ứng nhu cầu thực, hạn chế các sản phẩm bất động sản đầu cơ, giá cả vượt quá mức thu nhập trung bình của người dân; (iii) tạo sức lan tỏa giúp cho thị trường bất động sản tan băng, thông qua đó người dân có thể mua bán, giao dịch bất động sản thuận lợi, cải thiện điều kiện về chỗ ở; (iv) tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho bất động sản, vật liệu xây dựng, giảm nợ xấu.
Tuy nhiên sau khi gói này kết thúc thì từ 2017 đến 2020 chỉ có 12 dự án NOXH được hoàn thành đưa vào sử dụng, 13 dự án được triển khai mới và có hơn 200 dự án chậm tiến độ.
(2) Phát triển nhà ở xã hội:
+ Nguồn vốn cấp bù lãi suất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi thông qua ngân hàng thương mại:
Theo đề xuất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 (văn bản số số 9716/NHNN-TCKT ngày 21/12/2016) thì vốn hỗ trợ để thực hiện chính sách nhà ở xã hội dự kiến cấp cho cho 04 ngân hàng thương mại được chỉ định là 9.977,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại được chỉ định, ngày 03/10/2018, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có văn bản số 7481/NHNN-TD điều chỉnh lại kế hoạch vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại được chỉ định từ 9.977,5 tỷ đồng xuống còn 248,63 tỷ đồng (như vậy tổng kế hoạch vốn đến năm 2020 của Ngân hàng Chính sách và các Tổ chức tín dụng là 9.248,63 tỷ đồng).
Tuy nhiên, tính đến hết năm 2020, các NHTM không được Bộ KH&ĐT bố trí dự toán cấp bù lãi suất do thực hiện các chương trình tín dụng chính sách của nhà nước (bao gồm cả chính sách nhà ở xã hội) nên NSNN chưa bố trí kinh phí cấp bù cho các NHTM là gần 2.000 tỷ đồng mặc dù một số chương trình vẫn đang triển khai (riêng năm 2020 các NHTM không được Bộ KH&ĐT bố trí dự toán cấp bù lãi suất cho tất cả các chương trình).
- Riêng đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội tại Nghị định 100, kể từ khi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực Bộ KH&ĐT cũng không bố trí dự toán cấp bù lãi suất cho chương trình này nên các NHTM vẫn còn e ngại trong việc cho vay chính sách tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (theo báo cáo của các NHTM gửi đến Bộ Tài chính thì chưa có NHTM nào cho vay theo Nghị định 100 từ năm 2016 đến nay).
- Hiện nay tại Nghị quyết số 29/2021/QH15 của Quốc hội ngày 28/7/2021 về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 (do Bộ KH&ĐT chủ trì trình Quốc hội) cũng không bố trí chi cấp bù chênh lệch lãi suất cho các NHTM thực hiện cho vay ưu đãi giai đoạn 2021 - 2025.
- Nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển tại địa phương chủ yếu tập trung vào phát triển hạ tầng, các dự án thương mại, ít tập trung vào phát triển nhà ở xã hội.
+ Nguồn vốn cấp cho khách hàng là người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội:
Theo báo cáo đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã được phân bổ 2.163 tỷ đồng (còn thiếu 6.837 tỷ đồng so với nhu cầu 9.000 tỷ đồng) để cho các đối tượng cá nhân vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định (04 Ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định) chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội (nhu cầu vốn 248,63 tỷ đồng). Như vậy, so với kế hoạch vốn phát triển nhà ở xã hội đến năm 2020, ngân sách cấp cho phát triển nhà ở xã hội còn thiếu tổng số là 7.085,63 tỷ đồng trong giai đoạn 2016-2020.
+ Nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở địa phương:
Hiện nay, cả nước chỉ có một số quỹ phát triển nhà ở như: quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, Quỹ phát triển nhà ở tỉnh Bình Dương, Quỹ phát triển nhà ở tỉnh Đồng Nai, Quỹ phát triển nhà ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,… Các quỹ này có chức năng và hoạt động chủ yếu là: Cho vay đối tượng có thu nhập thấp để tạo lập nhà ở; cho vay các dự án nhà ở thuộc chương trình nhà ở của thành phố; cho vay vốn đối với các hộ gia đình, cá nhân xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà trọ cho công nhân thuê; đầu tư trực tiếp tạo lập quỹ nhà ở xã hội cho thành phố, quản lý quỹ nhà ở xã hội, nhà tái dịnh cư; quản lý, khai thác các khu nhà lưu trú công nhân,...
Quỹ phát triển nhà ở lớn nhất đang hoạt động là Quỹ phát triển nhà ở TP. Hồ Chí Minh (hoạt động từ năm 2005), đến nay, Quỹ đã giải ngân cho hơn 5.500 đối tượng có thu nhập thấp vay tiền để tạo lập nhà ở, với tổng số tiền gần 2.800 tỷ đồng, hỗ trợ cho vay 09 dự án nhà ở với tổng số tiền giải ngân trên 320 tỷ đồng, tiếp nhận, tổ chức quản lý và khai thác các 02 công trình Nhà lưu trú công nhân và làm chủ đầu tư 02 dự án nhà ở xã hội có quy mô trên 3.000 căn hộ với tổng mức đầu tư trên 2.800 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong năm 2021, quỹ này đang gặp khó khăn trong hoạt động do chưa được UBND Thành phố HCM cấp bổ sung vốn điều lệ để thực hiện.
Tại khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 23/2021/QH15 ngày 28/7/2021 của Quốc hội về kế hoạch tài chính quốc gia và vay, trả nợ công 5 năm giai đoạn 2021 - 2025, Quốc hội đã quyết nghị không ban hành các chính sách, chế độ, các chương trình, đề án mới khi không cân đối được nguồn và tại Thông báo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 56, tháng 5/2021 (Thông báo số 4378/TB-TTKQH) ngày 01/6/2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã yêu cầu thực hiện nghiêm quy định không ban hành chính sách khi không có nguồn chi. Căn cứ tình hình thực hiện như trên và căn cứ chỉ đạo của Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Nghị quyết số 23/2021/QH15 và Thông báo số 4378/TB-TTKQH, Bộ Tài chính đã đề nghị Bộ Xây dựng không quy định các nội dung liên quan đến xây dựng chính sách tín dụng ưu đãi do ngân sách cấp bù thực hiện thông qua các NHTM tại dự thảo Luật do việc ban hành chính sách khi không có nguồn chi là không đúng với chỉ đạo của Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Căn cứ chỉ đạo nêu trên thì việc thành lập quỹ phát triển nhà ở hiện chưa đồng bộ với các Nghị quyết của Quốc hội, UB thường vụ Quốc hội do hiện chưa có nguồn để khởi động thành lập Quỹ.
Do vậy, hiện nay, đa số quỹ phát triển nhà ở địa phương hiện đã sát nhập vào quỹ đầu tư phát triển địa phương. Hiện nay, trên cả nước có 42 quỹ đầu tư phát triển địa phương thành lập và hoạt động theo quy định của Nghị định số 147/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ với mô hình là tổ chức tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân và hoạt động theo nguyên tắc tự chủ, tự chịu trách nhiệm. Hoạt động của các quỹ này đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế của tỉnh, đặc biệt là lĩnh vực phát triển nhà ở, phát triển đô thị.
(3) Hỗ trợ nhà ở theo các chương trình mục tiêu:
+ Chương trình nhà ở cho hộ nghèo khu vực nông thôn: Tính đến ngày 31/12/2020, Ngân hàng chính sách xã hội đã cho vay 2.864,7 tỷ đồng NHCSXH, trong đó vốn ngân sách cấp là 2.322 tỷ đồng, số còn lại do NHCSXH huy động và nhận ủy thác từ địa phương.
     + Chương trình nhà ở cho hộ nghèo phòng tránh bão, lụt: Tổng số vốn đã huy động được là 841,4 tỷ đồng, trong đó: Vốn ngân sách Trung ương đã cấp 233 tỷ đồng (năm 2014 cấp 100 tỷ đồng, năm 2015 cấp 133 tỷ đồng), vốn ngân sách địa phương: khoảng 34 tỷ đồng, vốn vay Ngân hàng Chính sách xã hội đã huy động được là 136 tỷ đồng, vốn tài trợ theo dự án GCF hợp phần 1- Hỗ trợ xây nhà chống chịu bão, lụt khoảng 156,4 tỷ đồng, vốn huy động khác: khoảng 220 tỷ đồng.
+ Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ ĐBSCL: Tại Quyết định số 1151/QĐ-TTg ngày 26/8/2008, Quyết định số 714/QĐ-TTg ngày 14/6/2018, Quyết định số 319/QĐ-TTg ngày 01/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ: Ngân sách Nhà nước (ngân sách trung ương, ngân sách địa phương) bố trí vốn để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu trong cụm, tuyến dân cư.
+ Chương trình hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở: Tại Công văn số 3634/BXD-QLN ngày 08/9/2021 của Bộ Xây dựng về báo cáo tổng kết chương trình, ngân sách trung ương cấp khoảng 10.654 tỷ đồng, ngân sách địa phương cấp khoảng 814 tỷ đồng để hỗ trợ các hộ dân xây mới và sửa chữa nhà ở.
(4) Nguồn vốn xã hội hóa cho các chương trình, mục tiêu về nhà ở:
Đối với các chương trình mục tiêu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có công với cách mạng, các đối tượng được bảo trợ xã hội thì nguồn vốn xã hội hóa được các tổ chức đoàn thể như Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Hội nông dân, Đoàn thanh niên, Hội Người cao tuổi... đóng góp thông qua hàng loạt các chương trình, các mô hình: tổ tiết kiệm, tổ huy động vốn…
Các chương trình này được đông đảo cá nhân, tổ chức, đơn vị tham gia ủng hộ, tạo nguồn lực để trợ giúp người nghèo, người có công với cách mạng cải thiện nhà ở.
(5) Nguồn vốn huy động từ nước ngoài:
Các nguồn vốn quốc tế như nguồn vốn từ UNDP, Word bank, AFD…để thực hiện các chương trình mục tiêu về phát triển nhà ở như thích ứng biến đổi khí hậu, tăng trưởng xanh, giảm phát thải. Từ 2018 đến nay, UNDP đã chi trả cho việc xây dựng khoảng 3.500 căn nhà an toàn chống chịu bão lụt thông qua Dự án "Tăng cường khả năng chống chịu với những tác động của biến đổi khí hậu cho các cộng đồng dễ bị tổn thương ven biển Việt Nam (Dự án GCF).
PHẦN 3
CÁC TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN
Mặc dù việc triển khai thực hiện chính sách về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành trong thời gian vừa qua đã đạt được những kết quả nhất định, tuy nhiên cũng còn những tồn tại, hạn chế trong triển khai thực hiện, nguyên nhân là do một số quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được sửa đổi, bổ sung tại các Luật có liên quan khác, một số quy định đến nay đã không còn phù hợp với thực tế hoặc pháp luật nhà ở còn thiếu quy định, chưa điều chỉnh được hết các vấn đề xảy ra trong thực tiễn, hoặc do nguyên nhân thực thi pháp luật cụ thể là:
          I. Tồn tại, hạn chế
          1. Tồn tại chung
1.1. Vướng mắc, bất cập từ thực tiễn xuất phát từ nguyên nhân thực thi quy định của Luật Nhà ở 2014
Mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng sau hơn 07 năm thi hành, do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi nên Luật Nhà ở năm 2014 đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế đối với các quy định về nhà ở xã hội, cụ thể là:
(1) Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Điều này dẫn tới thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
(2) Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản... dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài, dẫn đến tăng chi phí của doanh nghiệp, người dân.
Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, trong khi đây là tổ chức chính trị-xã hội, chăm lo đời sống cho công nhân, người lao động, có nguồn lực và có bộ máy có nhu cầu đầu tư nhà ở cho công nhân.
(3) Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn (lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư), không thực chất (các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… nhưng thực chất Chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định), không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính.
(4) Luật Nhà ở năm 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê.
(5) Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê - mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,... trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận không cao. Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp.
(6) Luật Nhà ở năm 2014 có quy định ưu đãi cho doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong trường hợp tự lo chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định đối tượng này là đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu của các đối tượng này là rất lớn để lo nhà ở cho công nhân của doanh nghiệp mình. Bên cạnh đó, các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội khi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 03 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân); phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… dẫn đến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ; đồng thời một số quy định về điều kiện đã không còn phù hợp trong tình hình mới.
          1.2. Tồn tại cụ thể
(1) Về hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
- Theo quy định tại Luật Đất đai, thì sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ thuộc trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất (điểm đ khoản 2 Điều 118) và sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 110).
Theo quy định tại a khoản 1 Điều 58 thì Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Tuy nhiên trong thực tế triển khai thực hiện, Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian 1-2 năm.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến hiện nay, đối với tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (trong đó có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội), theo phương thức này thì không phát sinh thủ tục tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên tổ chức được giao đất bị hạn chế về quyền: không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, chủ đầu tư sau khi hoàn thành dự án xây dựng nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc không được bán nhà ở (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Với phương án của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội chỉ có thể xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mà không được cho thuê mua hay bán sản phẩm. Điều này sẽ hạn chế tiếp cận để sở hữu nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu.
(2) Việc dành quỹ đất làm nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị:
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014: "Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ dự án đầu tư dự án xây nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn sứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội". Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở 2014: “Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.”
- Việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) chưa phù hợp với thực tiễn, cụ thể:
+ Quy định nêu trên dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.
+ Việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (trong đó xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội); quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương... có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.
+ Một số địa phương mặc dù là đô thị loại II, loại III (thậm chí là đô thị loại I như Hải Phòng, Cần Thơ, Quảng Ninh) nhưng trên địa bàn còn quỹ đất dồi dào, giá đất nền thấp, người dân chưa có thói quen ở nhà chung cư, chưa có nhu cầu cấp thiết về nhà ở xã hội… dẫn tới tình trạng các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội nhưng không đưa vào sử dụng, làm lãng phí nguồn lực đất đai;
+ Một số dự án có tính chất đặc thù: về kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển); các dự án nhà ở thương mại cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng... nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.
+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đất 20%) là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 01 khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án… Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.
+ Trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp sẽ thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.
Các bất cập nêu trên khiến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều, cả nước mới quy hoạch, bố trí được 3.359,07ha (đạt 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020).
(3) Về hình thức phát triển nhà ở xã hội:
- Luật Nhà ở năm 2014 quy định về hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua. Tuy nhiên, quy định này hiện chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật khác có liên quan. Cụ thể là: Pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng hiện hành đã sửa đổi, bổ sung quy định về phân loại nguồn vốn, theo đó có dự án sử dụng vốn đầu tư công; có dự án sử dụng vốn nhà nước theo quy định của pháp luật có liên quan (sau đây gọi là dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công) và có dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (sau đây gọi là dự án PPP) và có dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
- Thực tế có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài thông qua hình thức góp vốn đầu tư, bỏ vốn đầu tư trực tiếp; hoặc thi công xây dựng hoặc liên doanh với doanh nghiệp trong nước để cùng triển khai thực hiện dự án (trong đó có việc tham gia lựa chọn  nhà đầu tư…)... nhưng chưa được Luật hóa, dẫn tới nhiều bất cập trong việc quản lý, không đảm bảo được quyền lợi của các nhà đầu tư nước ngoài, làm giảm sút lòng tin của nhà đầu tư nước ngoài, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở và bất động sản nói riêng và các lĩnh vực khác của nền kinh tế đất nước nói chung.
- Hiện nay, thực tế có một số Quỹ đầu tư phát triển địa phương, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có tiềm lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào dự án thuộc lĩnh vực nhà ở, đầu tư xây dựng đô thị. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cho phép Quỹ đầu tư phát triển địa phương, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, gây hạn chế hiệu quả đầu tư của các tổ chức này, thậm chí mỗi địa phương có một cách hiểu và vận dụng quy định pháp luật khác nhau, dẫn tới sự tùy tiện trong thực thi pháp luật. Do đó, để tăng cường sự minh bạch trong quy định pháp luật cũng như sự đóng góp của hệ thống Quỹ đầu tư phát triển địa phương, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam đối với sự phát triển kinh tế của mỗi địa phương nói riêng và chủ trương phát triển nhà ở xã hội nói chung thì việc bổ sung quy định cho phép Quỹ đầu tư phát triển địa phương làm chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở (trong đó có nhà ở xã hội) thông qua nhiều hình thức khác nhau (bỏ vốn đầu tư, thi công xây dựng, hợp tác đầu tư...) là hết sức cần thiết và đáp ứng nhu cầu thực tế của các tổ chức này.
(4) Về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
- Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu, pháp luật về đất đai:
+ Tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì Bộ Xây dựng nếu là nguồn vốn đầu tư của trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu là nguồn vốn đầu tư của địa phương báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư lựa chọn chủ đầu tư.
Tuy nhiên, hiện nay dự án xây dựng khu nhà ở sử dụng nguồn vốn đầu tư công được quy định theo Luật Đầu tư công năm 2014, sử dụng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công được quy định theo pháp luật về xây dựng. Như vậy, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng. Do đó, cần thiết phải sửa quy định nêu trên để đảm bảo phù hợp, đồng bộ với pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng.
Ngoài ra, hiện nay có nhiều dự án sử dụng nguồn vốn hỗn hợp gồm một phần vốn ngân sách và phần còn lại vốn huy động của các tổ chức, cá nhân nhưng chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở (Điều 53) dẫn tới ách tắc trong triển khai thực hiện, làm giảm hiệu quả thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhất là tại các địa phương có nguồn ngân sách tương đối nhiều có thể dành một phần ngân sách ra để đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
+ Tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau: a) Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư”.
Tại khoản 2 Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội) quy định: “Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như sau: a) Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu”.
Tuy nhiên, pháp luật về đấu thầu hiện hành chỉ quy định việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc và công trình thương mại, dịch vụ. Ngoài ra, một trong các nguyên tắc xét duyệt trúng thầu là đề xuất nộp ngân sách nhà nước lớn nhất nhằm tận dụng tối đa giá trị địa tô do khu đất đem lại, dẫn đến việc áp dụng các quy định về trình tự, thủ tục, phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất... để lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về đấu thầu là không phù hợp.
Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở xã hội là lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư (điểm d khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư năm 2020 và mục IV.1 Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư ban hành kèm theo Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư). Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 110 và điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (được bổ sung tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) thì dự án xây dựng nhà ở xã hội thuộc trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Như vậy, hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở không thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư và đất đai.
Do đó, cần thiết phải sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở, trong đó quy định về lựa chọn nhà đầu tư đảm bảo phù hợp với pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai.
+ Tại điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Quy định này còn chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư (chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp) và pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản (điều kiện làm chủ đầu tư dự án) dẫn tới việc triển khai áp dụng gặp khó khăn, vướng mắc.
+ Tại điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án. Như vậy, việc giao chủ đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở về mặt nguyên tắc là không phù hợp với quy định của pháp luật về đấu thầu. Mặt khác, quy định này còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư và đất đai hiện hành,... Bất cập này dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp còn vướng mắc, lúng túng, kéo dài.
+ Ngoài ra, quy định pháp luật nhà ở hiện hành còn chưa rõ ràng, thống nhất về vấn đề sở hữu nhà ở (trong đó có nhà ở xã hội) và đầu tư xây dựng nhà ở (trong đó có xây dựng nhà ở xã hội) của tổ chức, cá nhân người nước ngoài có liên quan đến quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện dự án nhà ở (pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu); ngoài ra, Luật Nhà ở cũng chưa quy định về thẩm quyền quản lý nhà nước của cơ quan quản lý nhà ở xã hội cấp Trung ương đối với các dự án có nhà đầu tư nước ngoài tham gia (thông qua hình thức đầu tư vốn, thi công xây dựng, liên doanh thực hiện dự án...), điều này dẫn tới nguy cơ làm giảm hiệu quả thu hút đầu tư, giảm lòng tin của nhà đầu tư (nhất là đầu tư nước ngoài) trong lĩnh vực nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
(5) Về chủ đầu tư dự án nhà ở công nhân:
Theo báo cáo của Tổng liên đoàn lao động Việt Nam tính đến năm 2020 có khoảng 2,7 triệu công nhân khu công nghiệp, trong đó có khoảng 1,2 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở. Theo mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 sẽ phấn đấu đáp ứng cho khoảng 70% công nhân lao động tại các KCN có nhu cầu được giải quyết chỗ ở (tương đương 840.000 người).
Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội cho công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu, cụ thể là: Đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8.045.000 m2.
Trong khi đó, một số tổ chức như Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam có nguồn lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án nhà ở thuộc khu thiết chế của công đoàn tại một số địa phương có mong muốn tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp nên thiếu cơ sở pháp lý để triển khai trên thực tế.
(6) Về quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
- Về quyền chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
Tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê.
- Quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội để cho thuê chưa khuyến khích việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế.
+ Tại khoản 1 Điều 58 và khoản 1 Điều 61 Luật Nhà ở quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất;…). Tuy nhiên, thực tế các ưu đãi này không được tính vào giá thành nhà ở xã hội như chưa tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn hợp pháp của doanh nghiệp đó như: chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác… dẫn đến chính sách ưu đãi hiện hành vẫn chưa thu hút sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp vào đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
+ Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở quy định ưu đãi áp dụng chung cho các chủ đầu tư là chưa công bằng với các nhà đầu tư có giải pháp đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng năng lượng hiệu quả, ứng dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ vào xây dựng nhà ở nhằm giảm bớt giá thành nhà ở; các chủ đầu tư là các cơ quan, ban, quỹ thuộc nhà nước (sử dụng vốn ngân sách); các chủ đầu tư là liên danh nhà đầu tư (một bên là nhà đầu tư nước ngoài).
+ Tại điểm b khoản 1 Điều 58 có quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Tuy nhiên, quy định này là chưa thống nhất với quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.
+ Tại điểm d khoản 1 Điều 58 chưa quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức nào và theo pháp luật cụ thể nào, dẫn tới quy định không triển khai được trên thực tế.
- Theo báo cáo của Tổng liên đoàn lao động Việt Nam tính đến năm 2020 có khoảng 2,7 triệu công nhân khu công nghiệp, trong đó có khoảng 1,2 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở. Theo mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 sẽ phấn đấu đáp ứng cho khoảng 70% công nhân lao động tại các KCN có nhu cầu được giải quyết chỗ ở (tương đương 840.000 người).
Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội cho công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu, cụ thể là: Đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8.045.000 m2.
Trong khi đó, một số tổ chức như Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam có nguồn lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án nhà ở thuộc khu thiết chế của công đoàn tại một số địa phương có mong muốn tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp nên thiếu cơ sở pháp lý để triển khai trên thực tế.
(7) Về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội:
- Điều 61 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nguyên tắc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Theo đó, giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội chưa được tính đến một số chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), có bao gồm lợi nhuận định mức (10% đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua; 15% đối với nhà ở xã hội cho thuê). Chủ đầu tư phải xây dựng giá, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định. Điều này dẫn đến phát sinh thủ tục hành chính (kéo dài thời gian, làm tăng chi phí,..) và làm tăng giá nhà ở xã hội.
- Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp, đồng thời thiếu một số chi phí hợp lý, hợp lệ dẫn đến thiệt hại cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, lợi nhuận định mức như trên (hạch toán chung toàn bộ dự án, bao gồm cả phần 20% công trình kinh doanh thương mại) cũng chưa hấp dẫn được nhà đầu tư.
(8) Về đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội:
- Luật Nhà ở năm 2014 có quy định ưu đãi cho doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong trường hợp tự lo chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định đối tượng này là đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu của các đối tượng này là rất lớn để lo nhà ở cho công nhân của doanh nghiệp mình.
- Theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014: các đối tượng để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 03 điều kiện (nhà ở, cư trú, thu nhập). Việc này dẫn đến bất cập là những người thu nhập thấp, để thuê nhà ở xã hội (không mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà ở) cũng phải thực hiện đầy đủ các thủ tục, giấy tờ chứng minh 03 điều kiện nêu trên.
Bên cạnh đó, việc quy định điều kiện về cư trú “Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này” để đảm bảo nguồn lực hỗ trợ của các địa phương có dự án nhà ở xã hội chỉ chăm lo nhà ở cho người dân, người lao động làm việc trên địa bàn đã không còn phù hợp trong tình hình mới, đồng thời phát sinh thủ tục hành chính không cần thiết.
- Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong khi trên thực tế nhu cầu của các doanh nghiệp, hợp tác xã muốn mua, thuê nhà ở xã hội để cho người lao động của họ thuê lại để ở là rất lớn.
(9) Nguồn vốn cho vay ưu đãi dành để phát triển nhà ở xã hội:
Nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu so với nhu cầu. Theo số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước thì Ngân hàng này đã đề xuất bố trí trong kế hoạch đầu tư công trung hạn cho nhu cầu vốn hỗ trợ nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 là 18.977,5 tỷ đồng (trong đó vốn cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội là 9.000 tỷ đồng; vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội là 9.977,5 tỷ đồng). Tuy nhiên, đến nay Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được phân bổ 2.163 tỷ đồng (mới chỉ đạt 24% so với nhu cầu giai đoạn 2016-2020). Đối với các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Vì vậy, trong giai đoạn 2016-2020 chưa có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
(10) Trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp:
- Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định được một cách đầy đủ các nội dung về quyền, trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (chẳng hạn như chưa quy định quyền thu hồi quỹ đất ở dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội); thậm chí các quyền đã được quy định trong Luật nhưng chưa được sử dụng hết hoặc sử dụng không hiệu quả (Bộ Xây dựng được giao là cơ quan quản lý nhà nước cấp Trung ương nhưng vai trò vai trò dẫn dắt, điều hành còn rất mờ nhạt, thiếu hiệu lực hiệu quả).
- Những quy định trong Luật Nhà ở hiện hành về vai trò, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội còn thiếu hoặc còn mờ nhạt.
(11) Liên quan đến chính sách nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp:
- Hiện nay Nhà nước chưa có chính sách riêng về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê. Theo pháp luật nhà ở hiện hành thì chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội, áp dụng chung cho 10 nhóm đối tượng (từ việc quy hoạch, bố trí quỹ đât, lựa chọn chủ đầu tư, thực hiện dự án, cách thức xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua, việc quản lý sử dụng…) . Các cơ chế ưu đãi cũng áp dụng chung như nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị, chỉ bổ sung cơ chế ưu đãi đối với doanh nghiệp lo nhà ở cho công nhân thì được tính toán chi phí vào giá thành  (nhưng thực tế thì ưu đãi này cũng không đi vào cuộc sống do ít có doanh nghiệp tham gia lo nhà ở cho công nhân). Mặc dù vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số cơ chế, chính sách có liên quan nhưng chủ yếu là các thiết chế công đoàn như nhà trẻ, nhà mẫu giáo, trường học, công trình siêu thị, nhà văn hóa, thể thao… việc xây dựng nhà ở chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Vì vậy, chưa khuyến khích và thúc đẩy được việc phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
- Theo Luật Nhà ở năm 2014 thì khi quy hoạch KCN, KCX, cơ quan có thẩm quyền phải quy hoạch quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp đó, nhưng theo Luật Đất đai 2013 (tại Điều 149), Luật Đầu tư 2020 (tại Khoản 9 Điều 77) và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP (tại Khoản 4 Điều 32) thì việc bố trí quỹ đất này phải thực hiện bên ngoài khu công nghiệp. Quy định khác nhau nêu trên đã dẫn đến bất cập trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án.
- Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ, thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế có quy định: cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường, an ninh, trật tự.
2. Nguyên nhân của tồn tại, hạn chế
Một là, chính quyền địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về nhà ở về quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Hai là, nguồn vốn dành để phát triển nhà ở xã hội hạn chế, phụ thuộc vào ngân sách.

Ba là, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.

Bốn là, ưu đãi chủ đầu tư chưa đủ khuyến khích thu hút đầu tư.

Năm là, đối tượng thụ hưởng chính sách, phạm vi thực hiện chính sách vừa thừa vừa thiếu, chưa hiệu quả.

Sáu là, các chương trình hỗ trợ cho các đối tượng thuộc diện thực hiện chính sách nhà ở xã hội không có trong danh mục các chương trình ưu tiên sử dụng vốn ngân sách Trung ương tại Nghị quyết số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/8/2015 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc ban hành các nguyên tắc, tiêu chí và định mức phân bổ vốn đầu tư phát triển nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2016-2020, nên việc cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách cho các chương trình này đang gặp nhiều khó khăn.

PHẦN 4

CÁC ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ

I. Về quan điểm xây dựng Nghị quyết
Nghị quyết được xây dựng dựa trên các quan điểm sau đây:
- Thứ nhất, rà soát, hoàn thiện các chính sách ưu đãi về đất để xây dựng nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; thủ tục hành chính… được quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Cư trú, Luật Công đoàn v.v.. còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, để từ đó đề xuất chính sách đảm bảo phân định rõ: thí điểm chính sách mới trên tinh thần phù hợp với Hiến pháp, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Nghị quyết với các luật có liên quan.
- Thứ hai, các quy định trong Nghị quyết cần đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với chính sách nhà ở xã hội đã được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
- Thứ ba, Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển nhà ở xã hội đã được chứng minh là có hiệu quả trong thực tiễn nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội.
II. Về mục tiêu xây dựng Nghị quyết
1. Mục tiêu chung
- Bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật có liên quan như: đất đai, đầu tư, đầu tư công, nhà ở, đấu thầu, xây dựng, quy hoạch đô thị, kinh doanh bất động sản, cư trú, thuế, công đoàn, quy hoạch đô thị và các pháp luật khác có liên quan.
- Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương trong lĩnh vực nhà ở xã hội.
2. Mục tiêu cụ thể
- Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhà ở xã hội theo hướng đảm bảo công bằng, công khai, đúng đối tượng, đủ điều kiện, có sự tham gia của nhiều chủ thể.
- Nâng cao vai trò, trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, đặc biệt là việc đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai đô thị, trong đó có đất ở đô thị.
- Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội thông qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn; các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế.. trong đó tập trung đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội.
III. Về đề xuất các chính sách thí điểm trong Nghị quyết
1. Về chính sách đất đai để xây dựng nhà ở xã hội
a) Mục tiêu: Đảm bảo đồng bộ quy định về chính sách đất đai để xây dựng nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thi; Khắc phục những hạn chế, bất cập trong việc quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nâng cao trách nhiệm của các địa phương trong việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, tăng cường hiệu quả khai thác và quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai trong đó có quỹ đất đô thị dành để xây dựng nhà ở xã hội.
b) Hướng sửa đổi, bổ sung:
(1) Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.
(2)Quý đất dành cho phát triển nhà ở xã hội phải được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sing sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
(3) Căn cứ vào nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở được xác định trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn.
2. Chính sách về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
  1. Mục tiêu:
- Đảm bảo đồng bộ quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội quy định trong Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công đoàn và Luật Đất đai.
- Giảm bớt thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
b) Hướng sửa đổi, bổ sung:
(1) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công theo quy định của pháp luật đầu tư công, pháp luật xây dựng tì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua thì Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
(2) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công:
- Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.
- Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo pháp luật đấu thầu.
- Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo pháp luật nhà ở và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
(3) Cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua.
3. Chính sách về quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
a) Mục tiêu:
- Đảm bảo đồng bộ quy định về ưu đãi chủ đầu tư trong Luật Nhà ở, Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Thuế và Luật Đất đai.
- Giảm bớt thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
b) Hướng sửa đổi, bổ sung:
- Đề xuất thí điểm quy định về quyền của chủ đầu tư theo hướng: Cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được kinh doanh sản phẩm theo phương án kinh doanh tự chủ, không bắt buộc phải dành 20% diện tích sàn nhà ở xã hội trong dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.
- Đề xuất thí điểm quy định chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi sau:
(1) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(2) Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.
(3) Được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
(4) Được hưởng ưu đãi phần diện tích làm kinh doanh dịch vụ, thương mại như sau:
- Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà có bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư được phép dành diện tích đất này để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại (trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, giải khát, cơ sở y tế) để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này.
- Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì với mỗi khối nhà ở, chủ đầu tư được phép dành diện tích 01 sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại (trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, giải khát, cơ sở y tế) để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sàn này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có nhiều khối nhà thì chủ đầu tư được lựa chọn gộp chung toàn bộ phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của từng khối nhà vào phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của một khối nhà.
(5) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.
(6) Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hỗ trợ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đấu nối hạ tầng chung khu vực có dự án theo tỷ lệ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định từ nguồn kinh phí thu được theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội.
4. Chính sách về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng
a) Mục tiêu:
Cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư và sản phẩm nhà ở xã hội.
b) Hướng sửa đổi, bổ sung:
Đề xuất thí điểm quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng theo hướng:
(1) Vê phương hướng xác định giá
- Giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) trong phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức 10% và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
- Giá thuê mua được xác định tương tự như giá bán nhưng không tính kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật Nhà ở;
- Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê.
(2) Về thời điểm trình thẩm định giá: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng phương án giá bán, cho thuê mua nhà ở xã hội đảm bảo các nguyên tắc nêu trên và trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Chính sách về về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội
a) Mục tiêu:
- Đồng bộ quy định về trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở với Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Cư trú, Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã, Luật Đầu tư (pháp luật về quản lý khu công nghiệp), Luật Công đoàn.
- Cải cách thủ tục hành chính trong mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
- Đa dạng hóa các chủ thể thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
b) Hướng sửa đổi, bổ sung:
Đề xuất thí điểm quy định về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng:
(1) Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Điều kiện về nhà ở:
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, làm việc hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu 10m2/người;
- Điều kiện về thu nhập:
+ Các đối tượng là người thu nhập thấp; công nhân, người lao động, chuyên gia đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;
+ Các đối tượng là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ; các đối tượng là người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định tại Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng;
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
(2) Trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập như trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội.
(3) Doanh nghiệp, hợp tác xã thuê nhà ở xã hội tại khu công nghiệp theo pháp luật về nhà ở cho người lao động trong đơn vị mình thuê lại theo quy định của Luật Nhà ở. Những doanh nghiệp, hợp tác xã này phải có hợp đồng thuê mặt bằng khu công nghiệp và đang hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đó và phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động với các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở.
6. Chính sách về phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp
a) Mục tiêu:
- Thúc đẩy thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
- Thúc đẩy công cuộc công nghiệp hóa-hiện đại hóa đất nước.
- Đồng bộ hệ thống pháp luật (trong đó có pháp luật về nhà ở, đầu tư, quản lý khu công nghiệp, công đoàn, doanh nghiệp, quy hoạch v.v..).
b) Hướng sửa đổi, bổ sung:
- Quy định về định nghĩa nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.
- Quy định về đất dành để phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp
- Quy định về hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân
- Quy định về loại dự án và yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân
- Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp
- Quy định về quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân
- Quy định về giá cho thuê nhà lưu trú công nhân (Giá cho thuê nhà lưu trú công nhân do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê).
- Quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà lưu trú công nhân.

Nguồn: Bộ Xây dựng