Một số quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và một số vướng mắc, khó khăn

1. Quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại:Bước 1: Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.
Bước 2: Thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục “giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở thương mại, sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở “Quyết định giao đất”, “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” và kết quả “Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng” (bao gồm thiết kế cơ sở), “Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng” theo quy định của Luật Xây dựng.
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án.
Trong giai đoạn này thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư (Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì công tác định giá đất; Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất), vì thủ tục này đang bị “ách tắc” và mất rất nhiều thời gian (có thể mất trên dưới 3 năm như cách làm hiện nay).
Bước 4: Thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.
2. Quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:
Bước 1: Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở xã hội do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.
Bước 2: Thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện. Thủ tục này bị “vướng mắc, ách tắc” như phân tích tại mục 3.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục “giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định và miễn nộp tiền sử dụng đất”. Thủ tục “miễn nộp tiền sử dụng đất” này vừa bất hợp lý (do phải thực hiện thủ tục “tính” tiền sử dụng đất rồi mới “miễn” nộp tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội), vừa mất rất nhiều thời gian (có thể mất trên dưới 3 năm như cách làm hiện nay) như phân tích tại mục 3, như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở xã hội, sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở “Quyết định giao đất”, “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” và kết quả “Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng” (bao gồm thiết kế cơ sở), “Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng” theo quy định của Luật Xây dựng.   
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở xã hội để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án.
Trong giai đoạn này thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở xã hội của chủ đầu tư (Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì công tác định giá đất; Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất), vì thủ tục này đang bị “ách tắc” và mất rất nhiều thời gian (có thể mất trên dưới 3 năm như cách làm hiện nay) rồi mới “miễn” nộp tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Bước 4: Thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà ở xã hội sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.  
3. Trên cơ sở một số thông tin quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội hiện nay, theo Luật gia, TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế Thái Bình Dương (PIAC) một số “vướng mắc”, khó khăn, theo ông Trần Minh Sơn cần được nhiên cứu, xem xét xử lý như sau:
Thứ nhất, “Vướng mắc”  trong thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch và Đầu tư:
Vướng mắc do quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định “3. Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: a) Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…” và điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định “c) Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)…”.
Quy định này yêu cầu “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu”, “giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng” (được cấp huyện xác nhận), “tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất”; “bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất”; “Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”… nên Sở Kế hoạch Đầu tư thường phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.
Thủ tục này theo cơ chế “một cửa” nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa “đầu tiên” là khâu “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch Đầu tư, so với trước đây làm theo cơ chế “nhiều cửa” thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay. Bởi lẽ, thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” chỉ là thủ tục “khởi đầu” của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay “Báo cáo khả thi” của dự án, vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính.
Nhất là do sự bất hợp lý của quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị” mà nếu bổ sung từ “sơ bộ” vào cụm từ “đánh giá sơ bộ sự phù hợp với quy hoạch đô thị” thì hợp lý hơn, tương tự như điểm a khoản 3 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 25 Luật bảo vệ môi trường 2015, chỉ thay thế một từ “sơ bộ” trong cụm từ “đánh giá sơ bộ tác động môi trường” thì đã giảm được thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính.
Quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” còn mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định “7. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, nhưng tại thời điểm này chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”, cái nào có trước cái nào có sau.  
Thứ hai, “Vướng mắc” trong việc bảo đảm chỉ tiêu “quy mô dân số” và “đánh giá tác động giao thông” khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án:
- “Rào cản quy mô dân số” làm “khó” thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ hiện nay, quy mô dân số thực tế của thành phố Hồ Chí Minh khoảng 13 triệu người, nhưng quy mô dân số theo tổng điều tra dân số ngày 01/04/2019 chỉ có 8,9 triệu người và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức đều được phân bổ chỉ tiêu quy mô dân số thấp xa so với thực tế. Nếu tiếp tục tình trạng này thì quy mô dân số trở thành “rào cản” cho phát triển kinh tế xã hội và thực hiện chỉnh trang đô thị. Bởi lẽ, Thành phố vẫn phải bảo đảm an sinh xã hội cho toàn bộ quy mô dân số thực tế chứ không phải là quy mô dân số theo tổng điều tra dân số.
Các dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, bởi lẽ chỉ có người thường trú tại thành phố mới có thể được mua nhà ở xã hội, nhưng có thể làm tăng quy mô dân số cục bộ tại khu vực của dự án nhà ở xã hội. Đây là bài toán thực tiễn mà tất cả các đô thị thuộc các nước đang phát triển như nước ta buộc phải “linh hoạt” trong tính toán chỉ tiêu quy mô dân số phù hợp với thực tiễn.
Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có Văn bản số 3013/UBND-ĐT ngày 26/08/2022 “V/v Trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” (đính kèm), nhưng vẫn bị “vướng” ngay tại “Bước 1: Đánh giá sơ bộ một số điều kiện cơ bản (về pháp lý đất đai, sự phù hợp quy hoạch”).
- Sở Giao thông Vận tải thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản số 14003/SGTVT-KT ngày 30/12/2021 “V/v hướng dấn thực hiện kết nối, đánh giá tác động giao thông các công trình xây dựng kết nối vào hệ thống đường bộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” dự kiến quy định “Tất cả các dự án đầu tư công trình xây dựng phải thiết kế phương án kết nối giao thông, tính toán đánh giá nhu cầu giao thông phát sinh của công trình nhằm đảm bảo an toàn giao thông, không gây ùn tắc giao thông” dự kiến áp dụng bắt buộc đối với “dự án khu đô thị, dự án nhà chung cư hoặc khu nhà ở thấp tầng có diện tích sàn xây dựng tối thiểu 50.000 m² hoặc tối thiểu 500 đơn vị nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ (đối với nhà chung cư)”, theo đó chủ đầu tư phải “tổ chức lập báo cáo đánh giá tác động giao thông công trình đầu tư xây dựng và gửi cùng với hồ sơ dự án trong giai đoạn lập dự án, trình cho cơ quan chủ trì thẩm định dự án”. Quy định này nếu được thông qua thì sẽ làm tăng thêm thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và không phù hợp với quy định về “nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư” tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 không có quy định về “đánh giá tác động giao thông”.
Thứ ba, “Vướng mắc” trong phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành”:
Điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định “Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành”, nhưng khi thực hiện quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội thì quy định ưu đãi chủ đầu tư (trên đây) lại bị “vướng mắc, ách tắc” ngay tại bước 1 “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và tại bước 2 “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”, do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc) và Ủy ban nhân dân cấp huyện “không dám” phê duyệt mà yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải “chờ” cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 rồi mới “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”, nên không biết phải “chờ” đến bao giờ (?!).