Doanh nghiệp vừa và nhỏ có được thế chấp quyền sử dụng đất không? Thế chấp ở đâu? Trình tự thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất?
Trả lời:
* Quyền thế chấp quyền sử dụng đất của DNVVN:
- Điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau: “1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ sau đây:
… đ) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;”
- Điểm d Khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “3. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
d) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;”
à Theo các quy định trên, DNVVN có thể thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp là tổ chức kinh tế hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
* Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất của DNVVN: Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất của DNVVN tuỳ thuộc vào đối tượng thế chấp:
- Đối với DNVVN là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Đối với DNVVN là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
* Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất:
(i) Ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản, có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp (Doanh nghiệp vừa và nhỏ) dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân). Bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Trước khi ký hợp đồng thế chấp, phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024
Trường hợp bên nhận thế chấp không phải là tổ chức tín dụng thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
- Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác không được vượt quá giới hạn thoả thuận về lãi, lãi suất theo quy định của BLDS 2015.
(ii) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Sau khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, doanh nghiệp vừa và nhỏ phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai (điểm h Khoản 2 Điều 13 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
- Phiếu yêu cầu đăng ký;
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
